مدیران ملک‌رادار: دیتاهای ما امکان پیش‌بینی آینده بازار املاک را فراهم می‌کنند

به گزارش پیوست، گزارش موتور جست‌وجوی املاک ملک‌رادار از بازار آگهی‌های آنلاین املاک در ۶ ماه نخست سال ۱۴۰۰ که اطلاعاتی از این بازار ارائه می‌کند، نشان می‌دهد دیوار در بازار آگهی‌های املاک همچنان بازیگر مسلط است. همچنین در دوره مورد بررسی نسبت به دوره مشابه سال گذشته رکودی نسبی دیده می‌شود. سیزدهمین نشست پیوست در کلاب‌هاوس با حضور مدیران ارشد ملک‌رادار به بررسی بازار آگهی‌های آنلاین املاک با توجه به گزارش فصلی ملک‌رادار اختصاص داشت که شب گذشته (۸ اسفند ۱۴۰۰) برگزار شد.

تمرکز اصلی ملک‌رادار روی مشاوران املاک است

سبحان خوش‌سیرت، مدیر اجرایی و مدیر روابط عمومی ملک‌رادار، در ابتدای این نشست در مورد ماهیت فعالیت این پلتفرم توضیح داد: ماهیت ما موتور جست‌و‌جوی آگهی‌های املاک است. ما آگهی پلتفرم‌های معتبر مانند دیوار، شیپور، همشهری، دلتا، خراسان و غیره را جمع‌آوری می‌کنیم و در اختیار کاربر قرار می‌‌دهیم. سرویس‌های ما را هم مشاورین و هم افرادی که به دنبال ملک هستند استفاده می‌کنند. مدل کسب‌وکار (Business Model) ما با تفاوت‌هایی به «ترب» نزدیک است. در ترب انواع و اقسام کالا وجود دارد ولی در حوزه ملک هم سایت‌ها محدودترند و هم اینکه آگهی‌های کمتری وجود دارد.

مهران داوودی، مدیرعامل ملک‌رادار، در همین رابطه ادامه داد: بُعدی که توصیف شد برای جویندگان خانه، برای اینکه به تک‌تک پلتفرم‌ها سر نزنند مفید است. این لاین، لاین رایگان ماست و روی اینها تبلیغی نکرده‌ایم؛ بنابراین در میان کسانی که دنبال خانه می‌گردند خیلی معروف نیستیم. لاین درآمدی ما سمت مشاوران املاک است و در این قسمت بسیار شناخته‌شده‌تر و جاافتاده هستیم.

داوودی اضافه کرد: ما پلتفرم ثبت آگهی نداریم و مشاوران در زونکن‌های خودشان برای خودشان آگهی ثبت می‌کنند و منتشر نمی‌شود.

سبحان خوش‌سیرت در مورد رکود بازار املاک که در گزارش این پلتفرم منعکس شده بود گفت: الآن اوضاع نسبت به ۶ ماه اول سال بهتر شده است. بعد از انتخابات آمریکا بعضی بازارها ریزش کردند و در این بازار نیز تعداد معاملات کمتر شد. البته این تعداد نسبت به پنج میلیون آگهی در هر فصل خیلی تغییر بزرگی نیست ولی رکود وجود دارد. یک دلیلش کاهش تعداد معاملات است که نصف شده و در آگهی‌ها مشخص نیست. یکی آگهی‌های رهن و اجاره است که خیلی تغییر نمی‌کنند. چون افراد از تهران به حومه می‌روند و تعداد رهن و اجاره بیشتر شده است.

او افزود: همچنین با کم شدن تعداد معاملات، رقابت برای آگهی‌ها بین مشاوران املاک بیشتر می‌شود و همه مشاوران آگهی می‌کنند. اما در ۶ ماه دوم معاملات افزایش پیدا کرد. آبان و آذر کمترین معاملات خرید و فروش را دارند. اما امسال بیشتر از شهریور و تیر و مرداد در این دو ماه آگهی ثبت شد. برای اینکه مردم منتظر اوضاع بازار بعد از انتخابات بودند و در این چند ماه قیمت خیلی افزایش نیافت.

حمیدرضا فیروزه، مدیر فروش و توسعه بازار ملک‌رادار، نیز در این اتاق حضور داشت. او در پاسخ به سوال آرش برهمند، سردبیر پیوست، مبنی بر اینکه چرا اکثر آگهی‌های ملک‌رادار آگهی‌های مسکونی هستند توضیح داد: نیاز آگهی‌های مسکن در بازار بیشتر از آگهی‌های تجاری است. فرایند ثبت واحدهای تجاری از طریق بنگاه‌ها صورت می‌گیرد و برای آنها فرقی نمی‌کند که تجاری یا مسکونی باشد. این نسبت یک به ۹ است و ما در این مساله دخیل نیستیم.

پالس‌های «نسبت رهن به فروش» برای رصد بازار

مدیر اجرایی ملک‌رادار در مورد شاخص نسبت رهن به فروش که در گزارش‌های ملک‌رادار به آن اشاره می‌شود اظهار داشت: با تقسیم کردن میزان رهن کامل بر مبلغ فروش نسبتی به‌ دست می‌آید که پالس‌هایی در مورد بازار می‌دهد. پارسال با افزایش نجومی قیمت ملک این درصد پایین آمد. چون قیمت ملک بالا می‌رفت و قیمت اجاره چندان رشد نمی‌کرد و این نسبت به زیر ۱۰ درصد رسیده بود. این پالسی است که می‌گوید اجاره‌بها بالا خواهد رفت. زیرا اجاره‌بها به اندازه قیمت ملک رشد نکرده بود. این نسبت معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد است و مشاوران املاک می‌گویند رهن یک‌پنجم خرید است. اگر این نسبت بالای ۲۰ درصد یا زیر ۱۰ درصد باشد پالس‌هایی از به‌ تعادل رسیدن بازار در آینده می‌دهد.

مدیر فروش و توسعه بازار این پلتفرم نیز در مورد این نسبت گفت: این نسبت در حومه تهران ۱۸ درصد و در منطقه یک تهران زیر ۱۰ درصد است. افراد زیادی در حومه ملک می‌خرند و ۲۰ درصد هزینه ملک را از طریق اجاره و رهن تامین می‌کنند. این باعث می‌شود این مناطق جذاب‌تر شوند.

نگار قاسمی، مدیر فنی ملک‌رادار، اظهار داشت:‌ تا زمانی محصول اولیه ما بات تلگرام بود و وقتی فیلتر شد اپ تحت وب مشاوران راه‌اندازی شد. در پیام‌رسان بله هم امکانات بات تلگرام را داریم و منحصر به تلگرام نیستیم که به مشکل بخوریم.

مدیرعامل ملک‌رادار در همین باره افزود: شروع کار ما به عنوان بات تلگرام بود و خیلی وایرال شد. امکانات ما روی پلتفرم‌های دیگر هم ارائه می‌شود اما بات تلگرام کماکان پلتفرم محبوب است. ماهیت تلگرام بر مبنای نوتیفیکیشن است و افراد بیشتر در آن آنلاین هستند. در مجموع اپ خوش‌دستی است.

الگوریتم‌های تشخیص آگهی‌های شخصی از آگهی مشاوران

مدیر فنی ملک‌رادار در مورد الگوریتم‌های تشخیص آگهی تشریح کرد: الگوریتم‌های زیادی برای تشخیص آگهی‌های شخصی داریم که طی زمان با بررسی رفتار کاربر ساخته شده است. غیر از اعلام خود ثبت‌کننده آگهی، هشت الگوریتم موازی وجود دارد که تعیین می‌کند شخصی است یا مشاور.

مدیرعامل ملک‌رادار نیز در همین زمینه گفت: هشت یا ۱۰ الگوریتم هوش مصنوعی در این ارتباط داریم که هر کدام به یک روشی بررسی می‌کنند و اگر یکی از الگوریتم‌ها بگوید مشاور است می‌گوییم مشاور است اما اگر هیچ‌کدام نگویند، برچسب نامشخص می‌خورد. بعضی از آنها هوش مصنوعی است. بعضی بر مبنای کلمات کلیدی (Keyword Based) است. بعضی‌‌‌ها نیز به الگوی رفتاری کاربر توجه می‌کنند. دقت این الگوریتم‌ها طی پنج سال از ۶۰ درصد به ۸۵ درصد رسیده است.

مدیر فروش و توسعه بازار ملک‌رادار درباره اهمیت تشخیص این آگهی‌ها توضیح داد: هدف این است که آگهی مالکین را برای مشاوران بفرستیم. قبل اینکه پلتفرم فایلینگی مثل ما بیاید دیوار را باز می‌‌کردند و مشاوران دنبال آگهی می‌گشتند و همه چند هزار آگهی می‌دیدند. فضا رقابتی است و در این رکود مشاوران به دنبال این هستند که فایل‌ها را زودتر ببینند و در این فضای رکود، فایل ارزان بسیار زود فروش می‌رود.

فیروزه فرایند توسعه بازار ملک‌رادار درباره فعالیت این پلتفرم در استان‌های مختلف را این‌طور توضیح داد: فرایند توسعه بازار در جهت توسعه محصول و توسعه بازار اتفاق می‌افتد. یکسری پارامترها از طریق تحقیق در بازار (Marker Research) ما را مجاب می‌کنند که وارد شهری شویم. پیش از آن باید به این نتیجه برسیم که آیا زمان ورود به بازار جدید است یا خیر. بعد وارد فاز بعدی تحقیقات بازار می‌شویم. در آنجا پارامترهایی از فضای آن شهر، جمعیت، مساحت و تعداد آگهی‌های ثبت‌شده می‌گوید ورود به آن بازار موثر است. پس از آن تحقیقات میدانی شروع می‌شود و ما را به این نتیجه می‌رساند که وارد شویم یا خیر. اکنون در استان‌های خراسان شمالی، رضوی و جنوبی، سه استان شمالی کشور، استان‌های البرز، تهران و فارس فعالیت می‌کنیم.

کرونا هم جلوی توسعه بازار ملک در شمال کشور را نگرفت

مدیر اجرایی ملک‌رادار در ادامه گفت: اختلاف فاحش دو برابری آگهی‌های استان‌های شمالی در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ که در گزارش آمده به این دلیل است که ورودمان به شمال از اول تابستان ۹۹ بود و داده‌های بهار را نداشتیم. اما بقیه داده‌ها نشان می‌دهد در این بازار جهش اتفاق افتاده است. مخصوصاً در استان مازندران و در شهرهای ساحلی. حتی در دوره کرونا تعداد خرید و فروش‌‌ها کاهش قابل ملاحظه‌ای نداشته و در بعضی مناطق ویلانشین دو برابر شده است.

مهران داوودی، مدیرعامل ملک‌رادار در کلاب‌هاوس پیوست گفت: داده‌های ما به تحلیل بازار نیز کمک می‌کند. مثلاً در منطقه‌ای نسبت رهن به فروش بالاتر رفته است و قیمت‌ها بعداً تغییر کرده است اما نمی‌توان نام آن را پیش‌بینی گذاشت. گزارش به دلیل محدود بودن تعداد صفحات خلاصه‌ شده است اما گزارش‌هایی که خودمان داریم دقیق‌تر است و هیستوگرام‌هایی دارند که با آنها می‌توان دقیق‌تر این تفاسیر را انجام داد. این کارها را کرده‌ایم اما لاین بیزینسی مشخصی برای آن نداریم.

مذاکره با دیوار برای گرفتن API

سبحان خوش‌سیرت در مورد API گرفتن از دیگر پلتفرم‌ها نیز گفت: از دلتا API گرفته‌ایم و از شیپور هم به شکل ناقصی گرفته‌‌ایم. همچنین با دیوار برای گرفتن API در حال مذاکره‌ایم. دیوار تمایل به همکاری دارد ولی برای بازیگر اول کشور در دادن API فاکتورهای دیگری نیز اهمیت دارد.

مدیرعامل ملک‌رادار در پاسخ به پرسش فاطمه نظرمحمدی، خبرنگار پیوست که در اتاق حاضر بود، مبنی بر اینکه آیا برنامه‌ای برای ورود به مناطق کم‌برخوردار و کم‌جمعیت دارید یا خیر پاسخ داد: پلتفرم ما آگهی‌ها را تجمیع می‌کند و مساله‌ای را حل می‌کند که به جمعیت و آگهی زیاد نیاز دارد. اساساً پلتفرم ما نمی‌تواند در مناطق کم‌جمعیت این مساله را حل کند.

تمامی اعضای تیم ملک‌رادار به شکل ریموت کار می‌کنند و ملک‌رادار دفتر کار نیز ندارد. داوودی در مورد این شیوه کار گفت: یکی از فلسفه‌های تیم ملک‌رادار، ریموت بودن اعضا از ابتدا و نداشتن دفتر کاری است که دسترسی به نیروهای ماهر در شهرهای مختلف را فراهم می‌سازد. اکنون نیروهای ما در شهرهای مختلف پخش هستند.

مدیرعامل ملک‌رادار در پایان گفت: مزیت‌هایی داریم که روی آنها حساب می‌کنیم. یکی از آنها همین ریموت بودن است. در دوران کرونا خیلی از رقبای فایلینگ ما کنار رفتند یا محدوده‌هایشان کوچک شد. در این شرایط ما بزرگ شدیم و نیرو استخدام کردیم و حتی اول سال ۹۹ وارد بازار شمال کشور شدیم. تیم توسعه ما دائماً بزرگ می‌شود و این باعث شده چالش‌ها را رد کنیم.