ملک بدون مالکیت؛ شهرداری چگونه «امتیاز ساخت» را متری می‌فروشد؟

سازوکار خانه‌ریز از چه قرار است؟

خانه‌ریز یک طرح سرمایه‌گذاری فناورانه مبتنی بر مشارکت مدنی است. در این طرح که اساس آن مشارکت مدنی است، سرمایه مورد نیاز برای ساخت و انجام یک پروژه تامین شده و نقش و میزان سود هر یک از بازیگران که عبارت است از شهرداری، شرکت سرمایه‌گذاری و سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی مشخص می‌شود. در اینجا، هر سرمایه‌گذار به میزان سرمایه‌ای که می‌آورد در امتیاز پروژه سهیم می‌شود نه اینکه سهمی از پروژه داشته باشد. تمامی این فرآیندها از ثبت سرمایه تا مشاهده و کسب سود از آن به‌صورت دیجیتالی و در بخش مربوط به خانه‌ریز پلتفرم شهرزاد صورت می‌گیرد.

ایده فروش متری خانه چگونه در شهرداری پیاده‌سازی و دنبال می‌شود؟

امسال، سال سرمایه‌گذاری برای تولید نام‌گذاری شده است و نقش مردم در مشارکت در سرمایه‌گذاری به عنوان یک حلقه مفقوده مورد تاکید قرار گرفته است. پیش از این دولت و سرمایه‌گذاران بر پروژه‌ها سرمایه‌گذاری می‌کردند و سود، تنها میان این دو گروه تقسیم می‌شد اما مردم در این زمینه حضور نداشتند. قدرت سرمایه‌گذاری هم عامل مهمی است زیرا که سرمایه حداقلی مورد نیاز برای ساخت و ساز در شهر تهران بیش از ۱۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود و تامین این مبلغ برای افرادی که مایل به سرمایه‌گذاری هستند اما این میزان از سرمایه را در اختیار ندارند، دشوار است. از سویی دیگر جامعه دچار تورم است و مردم برای برای صیانت از پولی که در دست دارند به سمت دارایی‌هایی مانند رمزارز، سکه و دلار روی آورده‌اند. هرچند این شیوه از سرمایه‌گذاری به‌منظور حفاظت از ارزش پول انجام می‌شود اما دارایی‌ یک دارایی غیرمولد است.در واقع با داشتن طلا و ارز، صرفا یک دارایی ثبت شده و طی مدتی بر ارزش آن افزوده می‌شود اما چیزی با آن تولید نشده است. به‌عبارتی اگر امسال یک گرم طلا خریداری شده باشد سال آینده ارزش آن بیشتر شده اما همچنان یک گرم طلا وجود دارد و چیزی به میزان آن افزوده نشده است. مولدسازی این سرمایه‌ها و تاکید بر مشارکت مردمی عوامل اصلی ایجاد طرح خانه‌ریز از سمت شهرداری است.

یکی از انواع سرمایه‌گذاری که جدید و نوآورانه هم محسوب می‌شود، کرادفاندینگ است. در این طرح‌ها، سرمایه مردم در راستای ایجاد ارزش و سرمایه‌گذاری روی ایده‌ها به‌کار گرفته می‌شد و مردم در سود و زیان آن شریک می‌شوند. طرح خانه‌ریز، شکل سهامی یا کرادفاندینگی ندارد، یعنی فرد با خرید یک خانه‌ریز، سهام‌دار نمی‌شود بلکه امتیاز پروژه یا ملک در حال ساخت را دارا می‌شود.

شهرداری با همکاری شرکت سرمایه‌گذاری در مسیر قانونی بستری را برای سرمایه‌گذاری مردم مهیا کرد. در این مشارکت، شهرداری، شرکت سرمایه‌گذاری و سرمایه‌گذاران ۳ بازیگر اصلی هستند. زمین و مسائل مربوط به عوارض برعهده شهرداری است. مسئولیت ساخت و ساز هم با شرکت سرمایه‌گذاری است. سرمایه سرمایه‌گذاران چه حقیقی چه حقوقی نیز در راستای انجام این پروژه مورد استفاده قرار می‌گیرد. در نتیجه ۶۰ درصد پروژه متعلق به شهرداری و ۴۰ درصد آن به شرکت سرمایه‌گذاری اختصاص دارد. سهم سرمایه‌گذاران نیز از ۶۰ درصد شهرداری پرداخت می‌شود.

سرمایه کلان در این طرح چه ویژگی‌هایی دارد؟

فرض کنید در یک پروژه مسکونی به‌جای بستن قرارداد با سرمایه‌گذاران بزرگ با مردم قرارداد بسته می‌شود. سرمایه‌گذار بزرگ خود تیم اجرایی دارد و ظرف یک سال ساختمان را می‌سازد. اما در شرایط تورمی امروز ممکن است قیمت مصالح در مدت زمان یک سال زیاد شود و پیمانکار دست از ادامه کار بردارد و در این میان مردم هم باید پول بیشتری دهند و این ممکن نیست. در نتیجه ممکن است پروژه متوقف شود که نمونه مشابه آن مسکن مهر است.

اما همان‌طور که گفتم خانه‌ریز پلی میان سرمایه‌گذاران کلان و خرد است. در طرح خانه‌ریز با سرمایه‌گذار بخش خصوصی که پول دارد یک قرارداد مشارکت مدنی بسته می‌شود که با قرارداد پیمانکاری متفاوت است. در این قرارداد، هزینه‌های ساخت پروژه در ابتدا اندازه‌گیری می‌شود و زمین و عوارض شهرداری هم تعریف می‌شود، مانند پروژه‌ها مشارکت در ساخت، ۶۰ درصد سهم شهرداری است و ۴۰ درصد سهم سازنده. اما این ۴۰ درصد تنها زمانی به سازنده می‌رسد که پروژه را تمام کند. در نتیجه تعهد ساخت به گردن سرمایه‌گذار است. به دلیل این که هر چه قدر مصالح گران شود خانه هم گران می‌شود و در این میان چون ۴۰ درصد پروژه به سرمایه‌گذار می‌رسد برای او نیز طرح سودمند می‌شود.

اما ۶۰ درصد از پروژه متعلق به شهرداری تهران است و شهرداری مردم را در سود ساخت و ساز این ۶۰ درصد سهیم می‌کند در حالی که پروژه‌های مشابه خارج از شهرداری دارای ریسک و خطرپذیری بالایی است. اما به دلیل این که شهرداری ناظر خوبی است و به دلیل صیانت از بیت‌المال توانسته ضمانت‌نامه‌های بانکی که ضمانت‌نامه اتمام کار است را از سرمایه‌گذار بگیرد و حاضر است سود را با مردم شریک شود به این صورت که امتیاز پروژه و نه خود پروژه را معادل‌سازی کردیم که بتوانیم آن را به واحدهای کوچک تقسیم کنیم و افراد بتوانند با سرمایه‌های یک تا دو میلیون‌تومانی هم در پروژه شریک شوند.

چگونه معادل‌سازی انجام می‌شود؟

برای معادل‌سازی پروژه قیمت زمین و عوارض و ساخت را محاسبه می‌کنیم؛ برای مثال آپارتمان در منطقه پنج تهران، متری ۱۳۰ میلیون تومان برآورد شد که این مقدار تقسیم بر صد، یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان تمام می‌شود. امروز در مرحله صفر قرارداد، ارزش یک خانه‌ریز در پروژه فجر معادل یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. در حالی که آپارتمان آماده در همان منطقه متری ۱۷۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در نتیجه اگر کسی یک متر خانه بخرد بعد از دو سال، بدون تورم ۱۷۰ میلیون تومان به فروش می‌رود که فاصله بین ۱۳۰ تا ۱۷۰ همان سود مشارکت است.

یک خانه‌ریز به لحاظ حقوقی چه ماهیتی دارد؟

یک خانه‌ریز به لحاظ حقوقی معادل‌سازی صد سانتی متر مربع است که در واقع ارزش صد سانتی متر از پروژه را در برمی‌گیرد نه مالکیت عینی یک متر را. شهرداری تعهدی برای تحویل ملک به افراد ندارد. هر کس با خرید یک خانه‌ریز، امتیاز مشخصی از پروژه را دریافت می‌کند. دو سال دیگر که پروژه فروخته شود، تورم و سود مشارکت باعث افزایش ارزش آن می‌شود و قیمت خانه ریز هم بیشتر شده است. تملک ملک در این پروژه شامل شرایط و قاعده‌هایی است. اگر سرمایه و تعداد خانه‌ریز خریداری شده فرد تا مدت زمان مشخص به یک حدی برسد در این صورت، این فرد در مزایده فروش آن ملک از اولویت برخوردار است. به این صورت که با مقدار خانه‌ریزی که دارند و ما به ازایی که می‌پردازند صاحب ملک خواهند خواهند شد. اما اصولاً تعهدی برای تحویل ملک نداریم بلکه معادل‌سازی کردیم و ارزش صد سانتی متر مربع از پروژه را با پول سرمایه‌گذار معادل‌سازی کردیم. یک متر درواقع یونیت سرمایه‌گذاری است. این باید مورد توجه باشد که در این میان سهام وجود ندارد بلکه سهم وجود دارد. خریدار خانه‌ریز مالک عین نیست بلکه مالک ارزش ایجاد شده در پروژه است.

چه چیزی در مقابل پول خریدار به او می‌دهید؟ فرد چگونه می‌داند که صاحب امتیاز یک متر از پروژه شما است؟

توکن می‌تواند بر پایه بلاکچین باشد می‌تواند نباشد. توکن یک دارایی است. دارایی دیجیتال وقتی خریداری می‌شود یک امتیاز است وقتی یک اتریوم می‌خرید یک امتیاز خریداری کرده‌اید و شما تنها یک دمو می‌بینید و برای دارایی خود سندی ندارید. در چنین بستری با مشاهده دارایی خود همچنان معلوم نیست که این ساز و کار به چه منبعی وصل است. درواقع خانه‌ریز یک شباهت‌هایی به توکن دارد اما مشمول تفاوت‌هایی عمده‌ای است توکن را در بستر یک پلتفرم می‌بینید. در بستر پلتفرم هم می‌توانید دارایی خود را که با واحد خانه‌ریز نام‌گذاری شده مشاهده کنید. خانه‌ریزها در بستر پلتفرم شهرزاد به خریدار نشان داده می‌شود. شهرزاد برای نهاد شهرداری است و اعتبار آن تضمین شده است. اما فرض کنید روی پلتفرم‌های آنلاین طلا خرید کرده‌اید در حالی که ممکن است خالی فروشی باشد و به دلیل این که پشتوانه آن بخش خصوصی است خریدار دستش به جایی بند نیست.

اما می‌توان طلا را به صورت فیزیکی تحویل گرفت. در خصوص تحویل ندادن ملک چه می‌کنید؟

تنها پلتفرم‌هایی که مجوز دارند این امکان را فراهم می‌کنند. اگر شما در صرافی‌ها نیز خرید رمزارز انجام دهید تنها یک دمو مشاهده می‌کنید. رمزارز زمانی متعلق به شماست که به ولت شخصی شما انتقال داده شود و نه کیف پول شما در صرافی. چه طور است که مردم به این نوع سرمایه‌گذاری اعتماد می‌کنند اما به سرمایه‌گذاری که شهرداری پشت آن ایستاده است اعتماد نمی‌کنند؟ حتماً که اعتماد می‌کنند.

سرمایه‌گذاران در صورت تمایل می‌توانند درخواست قرارداد دیجیتال کنند و این قرارداد را پرینت بگیرند. البته این قرارداد یک نوع گواهی به‌شمار می‌آید نه یک سند مالکیت. اما به دلیل این که طرف مقابل مالکیت روی این مقدار از ملک را ندارد این گواهی در سامانه ثبت اسناد ثبت نمی‌شود و در واقع مالکیت عینی وجود ندارد. در نتیجه سند ثبتی که مشمول قانون نقل و انتقال می‌شود وجود ندارد. خانه‌ریز درواقع هم توکن هست و هم نیست. جاافتادن این نوع از سرمایه‌گذاری و ادبیات آن به مرور اتفاق خواهد افتاد. اما همچنان تاکید می‌کنم خانه‌ریز در شکل و قالب خرید سهم صورت نمی‌گیرد بلکه مشارکت در امتیاز ساخت و ساز است که در نهایت منجر به کسب سود سرمایه‌گذاران می‌شود.

چیزی که پلتفرم‌هایی مانند بیت‌هوم یا صاب‌ملک آورده‌اند شبیه خانه‌ریز نیست. چرا که معادل‌سازی آنها شبیه خانه‌ریز نیست و پایه آنها هم مشارکت مدنی عنوان نشده است. به همین دلیل می‌گویم خانه‌ریز یک مدل جدید است. در این پلتفرم‌ها از مردم سرمایه لازم تامین می‌شود اما نگرانی‌های مربوط به افزایش قیمت ساخت و ساز و مصالح در طول پروژه و نیاز مجدد به سرمایه مطرح است. مزیت مشارکت مدنی این است که با قرارداد مشارکت مدنی شهرداری این اتفاقات نمی‌افتد. اگر پیمانکار در مشارکت مدنی کار را به‌موقع انجام ندهد شهرداری به‌عنوان ناظر می‌تواند آن را جریمه کند و از درصد نهایی او کم می‌شود و به درصد ما یعنی مردم و شهرداری اضافه می‌شود.

پلتفرم‌ها برای ثبت یک متر خانه در سامانه املاک خیلی تلاش می‌کنند چرا شما این کار را انجام نمی‌دهید؟

شاید در زمانی که خانه به مزایده گذاشته شد بتوان این کار را کرد. یا اصلاً در آخر به پنج نفر که سهم بیشتری خریده‌اند پنج سند داده می‌شود. اما چرا روز اول سند نمی‌زنیم؟ به این دلیل که از افراد شناخت کافی وجود ندارد و ممکن است طرف یک میلیارد خانه‌ریز گرفته باشد و سند آن را هم داشته باشد. اگر این فرد دچار بدهی و رد مال شود کل پروژه متوقف خواهد. در نتیجه تا زمان اتمام پروژه برای نظارت بهتر مالکیت داده نمی‌شود. اما یک خانه‌ریز قبل از اتمام پروژه قابلیت فروش دارد.

نکته این است که ریسک سرمایه‌گذاری روی توکن املاک بالا است اما در خانه‌ریز هر ماه عامل کنترل، گزارش ماهانه می‌دهد و انحرافات مثبت و منفی را ارائه می‌کند. گزارش در اختیار کارشناسان رسمی قرار می‌گیرد و قیمت ماه جدید پروژه در ۲۵ هر ماه اعلام می‌شود و بعد از بررسی‌های ما در پنجم هر ماه قیمت ماه قبل روی سایت بارگذاری می‌شود. البته مثبت و منفی هفت درصد را هم برای هیجان احتمالی بازار در نظر گرفتیم. لازم به ذکر است که عمر اولین پروژه خانه ریز که ۵۴ واحد ۱۱۰ متری است دوساله است.