مشکل فنی بانکی موجب تاخیر در تسویه پرداختیارها شد
براساس اطلاعیه پرداختیارهای زرینپال، وندار و جیبیت، تسویه پرداختیاری امروز، یکم آذر ۱۴۰۳، با تاخیر…
۱ آذر ۱۴۰۳
تحریریه پیوست
براساس گزارش فصلی ملک‌رادار از بازار مسکن؛
آگهی‌های مسکن در مقایسه با سال گذشته افزایش داشته است
تحریریه پیوست
۲۷ بهمن ۱۳۹۹
زمان مطالعه : ۱۴ دقیقه
در ششمین گزارش فصلی ملک‌رادار دیده می‌شود که آگهی‌های ملکی فصل پاییز گرچه به نسبت تابستان امسال، کاهش داشته‌اند؛ اما در مقایسه با پاییز سال گذشته، افزایشی بوده‌اند. این افزایش عمدتا مربوط به آگهی‌های فروش املاک می‌شود و در زمینه رهن و اجاره، تعداد آگهی‌ها در بیشتر نقاط، کمتر شده است. در این گزارش می‌توان مشاهده کرد که حومه شهرهای بزرگی مانند تهران، مشهد و البرز، همچنان مورد توجه خریداران و مستاجران هستند.
به گزارش پیوست، ملک‌رادار به عنوان موتور جست‌وجوی آگهی‌های ملکی کشور، به صورت منظم، داده‌های این بازار را پایش کرده و به نتایج این تحلیل را در اختیار فعالان بازار مسکن، تحلیلگران اقتصادی، روزنامه‌نگاران و پژوهشگران قرار می‌دهد. ملک‌رادار که کلیه آگهی‌های ملکی را در استان‌های تهران، البرز و خراسان از سایت‌های مختلف جمع‌آوری می‌کند، به‌تازگی وارد شهرهای شمالی کشور نیز شده است.
در گزارش فصلی اخیر، نگاهی جزیی‌تر به بازار خرید، رهن و اجاره در شهرهای مختلف استان‌های شمالی انجام شده و گران‌ترین مناطق برای خرید و اجاره آپارتمان و ویلا به صورت تفکیکی بررسی شده‌اند. افزایش تعداد شهرهای بررسی شده در منطقه خراسان بزرگ، از دیگر ویژگی‌های گزارش فصلی پاییز به شمار می‌آید.
در یک نگاه کلی به این گزارش، درمی‌یابیم که تعداد کل آگهی‌های ملکی در استان تهران در مقایسه با پاییز سال گذشته بیش از ۲۶۰ هزار مورد افزایش داشته و همچنان حومه شهر تهران به تنهایی یک پنجم کل آگهی‌های استان را به خود اختصاص داده است. تعداد آگهی‌های پاییز نسبت به تابستان در تهران حدود ۵ درصد و در شهرهای شمالی کشور حدود ۱۵ درصد (بیش از ۳۸۰ هزار مورد) کاهش داشته است. این درحالی است که آگهی‌های رهن و اجاره در خراسان برخلاف تهران و البرز افزایش یافته است. همچنین بنابر آنچه در این گزارش آمده، افزایش قیمت مسکن در پایز از انتظارات تورمی خریداران کمتر بوده است.
مقایسه تعداد آگهی‌ها
براساس این گزارش، تعداد کل آگهی‌های مسکن در استان تهران در پاییز ۹۸ برابر با ۲ میلیون و ۵۴ هزار و ۴۷۱ عدد بوده که این میزان در تابستان امسال به ۲ میلیون و ۶۱۹ هزار و ۹۴۹ عدد رسیده که نشان از رشد آگهی‌ها در تابستان امسال دارد. این در حالی است که با شروع فصل پاییز میزان آگهی‌های مسکن مجددا کاهش داشته و به عدد ۲ میلیون و ۳۲۱ هزار و ۴۸۹ عدد رسیده که گرچه در مقایسه با پاییز سال گذشته بیشتر بوده اما در مقایسه با سه‌ماهه قبلی با کاهش ۳۰۰ هزارتایی مواجه شده است. همچنین آگهی‌های مسکن پاییز ۹۹ نسبت به تابستان ۹۹ در استان‌های البرز و خراسان با کاهش ۳۲.۵ و ۲۰ درصدی مواجه بوده است.
مقایسه تعداد کل آگهی‌های فروش در پاییز ۹۹ با تابستان ۹۹ و پاییز ۹۸ نشان از کاهش فروش پاییز نسبت به تابستان امسال دارد اما میزان فروش همچنان از پاییز سال گذشته بیشتر است. در مقایسه تعداد آگهی‌های فروش در پاییز امسال با تابستان، تهران با ۵ درصد کمترین کاهش و البرز با ۳۲ درصد بیشترین کاهش را شاهد بوده است.
به مقایسه تعداد آگهی‌های رهن و اجاره که می‌رسیم مشخص می‌شود استان‌های تهران و البرز هر کدام با ۲۲.۵ درصد و ۳۴ درصد کاهش نسبت به فصل پاییز، با تعداد آگهی کمتری روبرو شده‌اند. این درحالی است که مقایسه تعداد آگهی‌های رهن و اجاره این دو استان در پاییز ۹۹ و پاییز ۹۸ نیز نشان از کاهش تعداد آگهی در سال جاری دارد. در این میان تنها استان خراسان است که با وجود کاهش تعداد آگهی در مقایسه با تابستان، تعداد آگهی بیشتری در مقایسه با پاییز ۹۸ به ثبت رسانده است.
مقایسه سهم پلتفرم‌ها
غیر از مشاورین املاک که کسب‌وکار‌های سنتی حوزه املاک به شمار می‌روند، چندین پلتفرم آگهی املاک در کشور فعال هستند. آنطور که در این گزارش آمده در دوره‌های اخیر از تعداد سایت‌های انتشاردهنده آگهی ملکی کاسته شده و در حال حاضر تنها ۳ سایت و ۲ روزنامه به صورت جدی در این زمینه فعال هستند. این گزارش اطلاعات آگهی‌های املاک روزنامه همشهری، روزنامه خراسان، و پلتفرم‌های دلتا، شیپور و دیوار را مورد بررسی قرار داده و سهم هر کدام از آنها از تعداد آگهی‌های منتشر شده را مشخص کرده است. بر اساس این گزارش، دیوار و شیپور به ترتیب رتبه‌های اول و دوم بیشترین آگهی‌های املاک را از آن خود کرده‌اند.
دیوار با سهم ۹۴ درصدی، بیشترین سهم از آگهی‌های املاک را در استان خراسان در اختیار دارد. پس از آن در استان‌های البرز، تهران و شهرهای شمالی کشور به ترتیب با سهم ۷۸ درصدی، ۶۲ درصدی و ۵۸ درصدی رتبه اول تعداد آگهی‌های منتشر شده در حوزه املاک را در اختیار دارد. شیپور اما با سهم ۴۲ درصدی، کمترین اختلاف با رقیب اصلی خود یعنی دیوار را در شهرهای شمالی کشور دارد. وضعیت شیپور در سایر استان‌ها به ترتیب ۳۵/۷ درصد در تهران، ۲۲ درصد در البرز و ۴/۸ درصد در استان خراسان است.
پراکندگی آگهی‌های ثبت شده
بنابر گزارش ملک‌رادار، پراکندگی آگهی‌های ثبت شده در شهر تهران نشان می‌دهد مناطق ۲، ۵ و یک بیشترین تعداد آگهی‌های ثبت شده در پایتخت را در اختیار دارند. مناطق ۱۹، ۱۶ و ۱۲ نیز شاهد کمترین تعداد آگهی ثبت شده در مناطق ۲۲گانه شهر تهران هستند. همچنین به‌صورت کلی آگهی‌های ثبت شده در حومه شهر تهران بیشترین تعداد آگهی ثبت شده در استان به حساب می‌آید.
با نگاهی به گزارش ملک‌رادار ار آگهی‌های ثبت شده در استان البرز در می‌یابیم که تعداد آگهی‌های ثبت شده در حومه کرج بیشترین تعداد آگهی ثبت شده در این استان است. همچنین منطقه ۷، منطقه ۳ و منطقه ۵ بیشترین تعداد آگهی‌های ثبت شده در شهر کرج را به خود اختصاص داده‌اند.
منطقه ۹، ۲، ۱۱ و ۱۲ از شهر مشهد بیشترین تعداد آگهی‌های ثبت شده در کل استان خراسان را در اختیار دارند. همچنین خارج از شهر مشهد، شهرهای بجنورد، نیشابور و بیرجند بیشترین تعداد آگهی‌های ثبت شده در کل استان را در اختیار دارند. شهر طبس با مجموع ۶ هزار آگهی، کم آگهی‌ترین شهر استان خراسان به حساب می‌آید.
وضعیت آگهی‌های ثبت شده در شهرهای شمالی کشور بسیار رقابتی پیش می‌رود. براساس گزارش ملک‌رادار، آگهی‌های ملکی استان مازندران نسبت به تابستان امسال بیش از ۳۸۰ هزار مورد کاهش داشته و در مقابل آگهی‌های ثبت شده در استان گیلان حدود ۸۰ هزار مورد افزایش یافته است. با این حال استان مازندان همچنان با ۸۵۰ هزار آگهی رتبه اول را در بین استان‌های شمالی کشور در اختیار دارد و استان گیلان با ۸۰۲ هزار آگهی در رتبه دوم است. استان گلستان هم با بیش از ۱۰۰ هزار آگهی در رتبه سوم قرار دارد.
تفکیک آگهی‌ها
ملک‌رادار در گزارش خود به تفکیک آگهی‌های ثبت شده در استان‌های مختلف پرداخته و بر این اساس، استان‌های شمالی با بیش از یک میلیون و ۵۹۷ هزار آگهی رتبه اول بیشترین تعداد آگهی فروش را در اختیار دارند. این در حالی است که استان تهران با بیش از یک میلیون و ۵۷۰ هزار آگهی فروش در رتبه دوم بیشترین آگهی فروش در بین استان‌های کشور دیده می‌شود. همچنین استان تهران با بیش از ۷۵۱ هزار آگهی فروش با اختلاف فاحشی در رتبه اول تعداد آگهی‌های رهن و اجاره قرار دارد و پس از آن استان خراسان با بیش از ۱۶۳ هزار آگهی رهن و اجاره دوم است. آنطور که در این گزارش آمده فاصله آگهی‌های فروش و آگهی‌های رهن و اجاره در استان‌های مختلف غیر از استان‌های شمالی حدود ۲ برابر است. این فاصله برای استان‌های شمالی حدود ۱۰ برابر است.
بیش از ۲ میلیون از آگهی‌های ملکی در استان تهران مربوط به آگهی‌های مسکونی و حدود ۲۳۲ هزار آگهی مربوط به آگهی‌های اداری و تجاری است. تعداد آگهی‌های مسکونی در استان‌های شمالی کشور نیز تنها ۴۰۰ هزار عدد با تعداد آگهی‌های مسکونی استان تهران فاصله دارد. بر اساس این گزارش، تعداد آگهی‌های واحد‌های تجاری اداری در استان‌های شمالی کشور از مجموع آگهی‌های تجاری اداری استان‌های البرز و خراسان بیشتر است.
از بین کل تعداد آگهی‌های ملکی استان تهران که متراژ آنها ثبت شده، املاک با متراژ ۶۱ تا ۷۵ متر بیشترین تعداد ثبت را داشته است. پس از آن متراژ ۷۶ تا ۹۰ متر و ۴۶ تا ۶۰ متر بیشترین سهم از تعداد آگهی‌های ملکی را در اختیار دارند. آنطور که در این گزارش آمده، بیش از ۴۵ هزار آگهی برای املاک با کمتر از ۳۰ متر متراژ به ثبت رسیده است.
شکل نمودار آگهی‌ها بر حسب متراژ در استان البرز نسبت به فصل‌های گذشـته تفاوتی ندارد؛ اما اتفاق مهم، کاهش شدید آگهی‌های املاک بین ۷۶ تا ۹۰ متر است که حدود ۴۴ هزار مورد کاهش داشته است. این کاهش باعث شده فاصله آگهی‌های با متراژ بالای ۳۰۰ متر با متراژ بین ۷۶ تا ۹۰ متر کم شود.
نمودار آگهی‌های ملکی براساس متراژ در منطقه خراسان، شباهت چندانی با نمودار تهـران و البرز ندارد و مشکل ثبت نشدن متراژ در آگهی‌ها نیز در این منطقه کمتر است.
متراژ املاک و آگهی‌ها در استان‌های شمالی، روندی کاملا متفاوت با دیگر استان‌ها دارد. از یک سو، ساکنان این استان‌ها، مانند دیگر مردم کشور، تمایل به استفاده از املاک ۶۰ تا ۱۲۰ متر دارند و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاری برای خرید ویلا و زمین با متراژ زیاد در این استان‌ها وجود دارد که نتیجه آن، تعداد زیاد آگهی‌های ملکی با متراژ بیش از ۳۰۰ متر است.
قیمت املاک
در این گزاش برای قسمت مربوط به گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران اینطور آمده: «ادامه ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌های فروش املاک تهران، باعث شده داده‌های قابل اتکایی در این زمینه وجود نداشته باشد و نمی‌توان تحلیلی از وضعیت آگهی‌های فروش ملک در تهران، ارائه داد.»
به این ترتیب گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر و استان تهران در این گزارش ذکر نشده است. از طرف دیگر در استان البرز، منطقه یک شهر کرج همچنان گران‌ترین املاک مسکونی را در اختیار دارند. همچنین گران‌ترین املاک اداری و تجاری در این استان مربوط به منطقه ۷ شهر کرج است. طبق این گزارش حومه شهر کرج ارزان‌ترین منطقه برای املاک مسکونی و اداری است. میانگین قیمت املاک تجاری در استان البرز متری ۳۰ میلیون تومان و میانگین قیمت املاک مسکونی در این استان متری ۱۳ میلیون تومان است.
منطقه ۱۱ و منطقه ۸ شهر مشهد، گران‌ترین املاک اداری تجاری در استان خراسان به شمار می‌روند. نکته قابل توجه آن که املاک اداری تجاری شهر بجنورد از غیر از ۵ منطقه از شهر مشهد گران‌ترین املاک تجاری کل استان را در اختیار دارد که از تمامی املاک مسکونی شهر مشهد نیز گران‌تر است. گران‌ترین منطقه مسکونی استان خراسان هم مربوط به منطقه یک از شهر مشهد است و ارزان‌ترین املاک مسکونی مربوط به شهر گناباد است. میانگین قیمت واحد‌های اداری تجاری در استان خراسان ۲۴ میلیون تومان و میانگین قیمت املاک مسکونی در این استان ۹ میلیون تومان است.
استان مازندران همانطور که تعداد آگهی املاک بیشتری نسبت به دو استان دیگر شمالی کشور به ثبت رسانده، قیمت املاک اداری تجاری آن هم در مقایسه با دو استان دیگر بیشتر است. میانگین قیمت واحد‌های تجاری در استان مازندران بیش از ۳۲ میلیون تومان است در حالی که این عدد برای استان‌های گیلان و گلستان به ترتیب، بیش از ۲۹ و بیش از ۲۳ میلیون تومان است. برخلاف میانگین قیمت واحد‌های تجاری، در مقایسه میانگین قیمت واحد‌های مسکونی استان گلستان با میانگین متری بیش از ۸ میلیون تومان از دو استان دیگر املاک مسکونی گران‌تری دارد و استان‌های گیلان و مازندران با میانگین متری بیش از ۷ و ۶ میلیون تومان در جایگاه‌های بعدی قرار دارند.
یکی از اطلاعاتی که خریداران املاک در ملک‌رادار ثبت می‌کنند، میزان پولی است که می‌توانند برای خرید ملک بپردازند. از تقسیم این پول به متراژ ملکی که افراد به دنبال آن هستند، می‌توان متوسط توان خرید هر متر مربع را به دست آورد. در تهران که ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها وجود دارد، می‌توان با استفاده از اطلاعات ثبت شده از سوی مشـتریان، نگاه بهتری به بازار ملک داشت. در همین حال بانک مرکزی به صورت ماهانه اطلاعات معاملات انجام شده در تهران را منتشر می‌کند. با توجه به اینکه میان آگهی‌های ثبت شده برای خرید و فروش ملک تا معامله قطعی، حداقل یک ماه فاصله وجود دارد، عدد اعلام شده از سوی خریداران در هر ماه را باید با عدد معامله ماه بعد مقایسه کرد. مقایسه این اعداد نشان می‌دهد در پاییز امسال، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن از انتظارات تورمی خریداران، جا مانده است. در حالی که متوسـط قیمت اعلام شده از سوی خریداران در مرداد با متوسط قیمت معاملات در شهریور، یکسان شده بود؛ اما در مهر ماه و زمانی که خریداران اعلام کرده بودند هر متر آپارتمان در تهران به طور متوسط ۲۷/۵ میلیون باشد، عدد معاملات بـه ۲۶/۷ میلیون رسید. این روند در ماه‌های بعدی هم تکرار شده و در آذر ماه، قیمت معاملات، کاهشی شده است. هرچند خریداران همچنان انتظار افزایش کمی داشته‌اند. در آذر ماه، متوسط قیمت اعلام شده برای هر متر مربع آپارتمان در تهران از سوی خریداران، ۳۲ میلیون تومان بوده است.
تحلیل بازار مسکن
این گزارش در بخش پایانی خود تحلیل از بازار مسکن آورده که به این شرح است: «سال ۹۹ سال عجیب و پرحادثه‌ای برای بازار مسکن بود. تاثیر بازارهای موازی همچون بورس و دلار و طلا از یکسو و افزایش سهمگین نقدینگی از سوی دیگر و اتفاقات سیاست بین المللی از دیگر جهت باعث شدند شاهد اتفاقاتی در بازار مسکن کشور باشیم که پیش‌بینی آن در سال ۹۸ دشوار بود. طبق گزارش‌های بانک مرکزی قیمت معاملات مسکن در سال ۹۹ بیش از ۱۰۰ درصد نسبت به سال ۹۸ افزایش یافت و در برخی از ماه‌های سال ۹۹ به‌ویژه در تابستان شاهد افزایش بیش از ۲-۳ برابری تعداد معاملات نسبت به سال ۹۸ بودیم. حتی شرایط کرونا هم باعث نشد تعداد معاملات مسکن کاهش یابند. اما اتفاقات بین‌المللی که مهم‌ترین آنها پیروزی بایدن در انتخابات آمریکا در آبان ماه بود و همچنین روند نزولی بورس در سه ماهه پاییز ۹۹ باعث کاهش انتظارات تورمی عمومی در جامعه شد و به تدریچ تاثیر خود در بازار مسکن را هم نمایان کرد. در آذر ۹۹ دیدیم که قیمت مسکن نه تنها افزایش پیدا نکرد، بلکه روند کاهشی را پشت سر گذاشته و این روند در دی ماه ۹۹ نیز ادامه داشته است. تعداد معاملات هم کاهش چشمگیری نسبت به تابستان داشته است که با خروج تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار مسکن قابل پیش‌بینی بود. بررسی روند تاریخی بازار مسکن طی ۲۵ سال گذشته حاکی از آن است که دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران، دوره‌های ۵-۶ ساله بوده‌اند. بر این اساس، پس از چند سال رونق نسـبی در بازار مسکن، سـال ۹۷ باید سال آغاز رکود در بازار مسکن می‌بود؛ اما تاثیر متغیرهای ذکر شده بیشتر از حد انتظار بوده و تحلیلگران را متعجب کرد. سال ۹۹ شاهد افزایش قابل توجه معاملات در بازار مسکن بودیم. برای مثال در شهریور ۹۹ شاهد افزایش بیش از ۲۰۰ درصدی معاملات نسبت به شهریور ۹۸ بودیم و در همین ماه قیمت معاملات مسکن به صورت میانگین ۹۰ درصد به نسبت ماه مشابه سال قبلش افزایش داشت. اما بررسی عوامل بیرونی و درونی تاثیرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد شروع زمستان ۹۹ ممکن است شروع زمستان بازار مسکن هم باشـد، حداقل برای دو سه سال پیش‌بینی می‌شود طی زمستان جاری و سال ۱۴۰۰ تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن ادامه پیدا کرده و روند معاملات هم به صورت میانگین کمتر از سال ۹۹ باشد.»
گزارش کامل ملک‌رادار از بازار مسکن در پاییز ۹۹ را از اینجا دریافت کنید.
ارسال دیدگاه