گزارش ۱۴۰۳ الوملک؛ رکود معاملات، جهش اجاره در بازار مسکن

به گزارش پیوست، مسکن همیشه یکی از مهم‌ترین شاخص‌های رفاه و از اصلی‌ترین پیشران‌های اقتصاد ایران بوده است. با این حال، بررسی داده‌های امسال نشان می‌دهد که این بازار بیش از گذشته تحت تأثیر نوسان‌های کلان اقتصادی، کمبود منابع مالی و تغییرات اجتماعی قرار گرفته است. گزارش الوملک تلاش کرده با اتکا به داده‌های معاملاتی و شاخص‌های قیمتی، تصویری شفاف‌تر از وضعیت کنونی بازار ارائه دهد.

تحولات کلان بازار

بر اساس آمار ارائه‌شده، قیمت واحدهای مسکونی در تهران در بازه سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳ رشدی مداوم داشته و میانگین هر متر مربع در پایتخت به بیش از ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است. مقایسه با سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ نشان می‌دهد که افزایش سه‌برابری قیمت در کمتر از یک دهه، قدرت خرید خانوارها را به شدت تضعیف کرده است.

هم‌زمان، تعداد معاملات کاهش چشمگیری داشته و در برخی سال‌ها حتی نصف شده است. رکود خرید و فروش، در کنار افزایش نرخ ارز و تورم در کنار دیگر عوامل باعث شده عرضه مسکن محدود، پرریسک و ناپایدار باشد.

در طرف دیگر بازار، شاخص اجاره در تهران و کلان‌شهرها جهشی بی‌سابقه را تجربه کرده است؛ به‌طوری که میانگین اجاره در برخی شهرها نسبت به سال قبل تا ۵۰ درصد افزایش داشته و فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است.

عوامل اثرگذار

علت این وضعیت را باید در چند عامل جست‌وجو کرد. براساس داده‌های این گزارش از نظر عرضه، افزایش هزینه ساخت و مشکلات مالی سازندگان موجب شده بسیاری از پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام رها شوند یا با تأخیر جدی مواجه شوند. محدودیت در تأمین منابع بانکی، افزایش قیمت زمین و مصالح و نیز نبود سیاست‌های حمایتی پایدار، ساخت‌وساز را در وضعیت بحرانی قرار داده است.

در طرف تقاضا، کاهش قدرت خرید خانوارها عامل اصلی رکود معاملات است. تسهیلات بانکی نیز نتوانسته نقشی مؤثر ایفا کند؛ زیرا سقف وام‌ها با جهش قیمت مسکن تناسبی ندارد و حتی در خوش‌بینانه‌ترین حالت، تنها کسری اندک از بهای یک واحد متوسط را پوشش می‌دهد.

مطالعات موردی

گزارش نشان می‌دهد تهران در مقایسه با دیگر کلان‌شهرها وضعیت متفاوتی دارد. در مناطق شمالی پایتخت، متوسط قیمت هر متر مربع به بیش از ۲۰۰ میلیون تومان رسیده و همچنان تقاضای سرمایه‌ای پررنگ است.

در مناطق جنوبی و مرکزی شهر، اگرچه سطح قیمت پایین‌تر است، اما نسبت به درآمد خانوار همچنان دست‌نیافتنی به نظر می‌رسد.

مقایسه با شهرهایی مانند اصفهان و مشهد نشان می‌دهد که گرچه این شهرها هم با افزایش قیمت و اجاره مواجه بوده‌اند، اما شدت بحران در تهران بسیار بالاتر است و مهاجرت اجباری از مرکز به حاشیه را تشدید کرده است.

چالش‌ها و بحران‌ها

یکی از مهم‌ترین بحران‌های کنونی بازار مسکن، افزایش فشار اجاره است. بخش زیادی از خانوارها توان خرید ندارند و همین موضوع باعث شده تقاضا برای اجاره بالا برود. نتیجه، رشد افسارگسیخته اجاره‌بها و کوچک‌تر شدن واحدهای مورد تقاضا است.

در عین حال، کیفیت پایین ساخت‌وساز به دلیل کاهش نظارت فنی و استفاده از مصالح نامرغوب، نگرانی دیگری است که در گزارش به آن اشاره شده است. بحران کلان اقتصادی نیز شرایط را پیچیده‌تر کرده است؛ نااطمینانی نسبت به آینده، تحریم‌ها و نوسانات شدید ارزی، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را از سوی بخش خصوصی به شدت محدود کرده است.

تأثیر جنگ ۱۲ روزه بر بازار مسکن

گزارش الوملک در بخشی جداگانه به پیامدهای جنگ ۱۲ روزه اخیر بر بازار مسکن پرداخته است. بر اساس داده‌های این گزارش، شوک سیاسی و امنیتی ناشی از جنگ، نه‌تنها فضای روانی جامعه را متأثر کرد بلکه معاملات مسکن را به‌طور موقت تقریباً متوقف ساخت.

در این دوره کوتاه، ثبت رسمی بسیاری از قراردادها در سامانه‌های بانکی و ثبتی با اختلال مواجه شد و بازار خرید و فروش در وضعیت نیمه‌تعطیل قرار گرفت. هرچند اثر مستقیم این جنگ بر شاخص‌های قیمتی محدود و گذرا بود، اما بی‌اعتمادی و نگرانی سرمایه‌گذاران و خانوارها نسبت به آینده را افزایش داد و بازار مسکن را بیش از پیش در معرض نااطمینانی قرار داد؛ نااطمینانی‌ای که می‌تواند در صورت تکرار چنین بحران‌هایی، به رکود عمیق‌تر و مهاجرت سرمایه‌ها منجر شود.