امکان خرید متری ملک وجود دارد اما؛ جایی برای ثبت یک متر خانه نیست

به گزارش پیوست، توجیه اقتصادی فروش متری خانه، مشارکت سرمایه‌های خرد مردمی در صنعتی است که با کمبود سرمایه روبرو است. اما این شکل از خرید و فروش و تامین مالی به معنای قطره قطره جمع شدن و دریا شدنی است که یک مشکل دارد، یک متر خانه را در هیچ بستری ثبت نمی‌کنند. این در حالی است که در شورای عالی فضای مجازی و در «نظام‌نامه رمزارز» رگولاتور توکن‌های با پشتوانه دارایی باید وزارت صمت یا سازمان بورس و اوراق بهادار باشد و دستگاه‌های همکار با توجه به کالای پشتوانه، یا نهاد مربوط به آن کالا یا بانک مرکزی است. برنامه‌ریزی و تقسیم وظایفی که ظاهرا در عمل اجرا نمی‌شود و از فرصت شش‌ماهه آن برای اجرا نیز گذشته است و هنوز دستگاه‌های مکلف به آن رسیگی نکرده‌اند.

با توجه به این تعریف، نهاد مربوط به توکن با پشتوانه ملک سازمان ثبت اسناد رسمی است، سازمانی که به گفته محمدرضا تهوری، رئیس کارگروه پراپتک کمیسیون نصر تهران، باید فضای اتصال پلتفرم‌‌های خصوصی فروش متری املاک به سامانه ثبت اسناد رسمی را امکان‌پذیر می‌کرد. به گفته تهوری به کوشش کارگروه تعامل‌پذیری وزارت ارتباطات اکنون پلتفرم‌ها تنها دسترسی‌های محدودی به سامانه ثبت دارند و سازمان ثبت فقط اجازه فعالیت را به سامانه کاتب داده و این سامانه نیز خود را برای ثبت یک متر ملک تنظیم نمی‌کند و همین موضوع سایه ابهام فعالیت پلتفرمی فروش ملک را بلندتر کرده است.

فعالان فروش متری می‌گویند اولین مشکل، ثبت یک متر از یک ملک نیست بلکه سازمان ثبت ابتدا باید موجودیت ملک در پلتفرم‌ها را به عنوان یک دارایی غیر منقول به رسمیت بشناسد.

امیرحسین قزوینی مدیرعامل متری‌لند درباره این موضوع عنوان می‌کند: باید مراجع قانون‌گذار همچون مجلس برای چارچوب‌های توکن‌های با پشتوانه دارایی واقعی تصمیم‌گیری کنند و بخش‌های اقتصادی مختلف کشور متولی‌گری این حوزه را به دست بگیرند. نهادهای اقتصادی می‌توانند در حوزه املاک و مسکن یا پولی و بانکی باشند. برای مثال بانک مرکزی باید سیاست‌گذاری‌های پولی خود را درباره توکن با پشتوانه مسکن اعمال کند در نهایت هم باید سازمان ثبت اتصال دارایی واقعی به یک دارایی مجازی را برقرار کند.

به گفته او ابتدا باید باندینگ یا اتصال تعداد مشخصی از توکن‌ها به دارایی غیرمنقول انجام شود. برای مثال همیشه یک هزارم مربع یک زمین است و کمتر و بیشتر نمی‌شود و اصطلاحاً باند می‌شود. در نتیجه تعداد توکن باید ثابت بماند. ثابت شدن تعداد توکن نباید مرحله‌ای باشد که در دست پلتفرم خصوصی باشد چرا که خالی فروشی امری محتمل و ممکن خواهد شد در نتیجه باید یک نظام دیگر تعداد توکن‌ها را کنترل کند. این نظام و این سیستم کنترل را باید سازمان ثبت انجام دهد.

او در ادامه تاکید می‌کند: پلتفرم‌های فروش متری ملک در مرحله اول می‌خواهند سازمان ثبت قبول کند که یک ملک موجودیت واقعی دارد و ابعاد آن را تایید کند و بعد از آن بگوییم که در این پلتفرم این ملک برای مثال به دو میلیون توکن تبدیل شده است و تعداد آن هم ثبت شده.

سازمان ثبت؛ متولیی که نمی‌خواهد متولی باشد

محمدرضا تهوری رئیس کارگروه پراپتک کمیسیون نصر تهران نیز می‌گوید: بر اساس مواد (۳) و (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف شده با همکاری وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مرتبط از جمله وزارت راه و شهرسازی، وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات، سازمان امور مالیاتی و شهرداری‌ها، سامانه‌ای یکپارچه، الکترونیکی و برخط ایجاد کند که امکان ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، استعلام وضعیت مالکیت و جلوگیری از معاملات معارض را ممکن کند.

در ادامه یکی دیگر از تکلیف‌های سازمان ثبت ایجاد پلتفرم برای اتصال به این سامانه برای سهولت ثبت اموال غیرمنقول بود. این سازمان وظیفه داشت تا به هر کسب‌وکاری که می‌خواهد پلتفرم ثبت اموال غیرمنقول ایجاد کند دسترسی‌های لازم را بدهد.

اما تهوری می‌گوید مشکل این جاست که سازمان ثبت تنها به سامانه کاتب اجازه دسترسی به سامانه ثبت اسناد رسمی را داده است و این پلتفرم نیز خود را برای ثبت فروش متری ملک تنظیم نکرده است.

تهوری در گفت‌وگوی خود با پیوست می‌گوید در نتیجه آخرین تلاش‌های کارگروه پراپتک پلتفرم‌های بخش خصوصی توانستند اجازه دسترسی به استعلامات محدودی از سامانه ثبت را از سازمان ثبت دریافت کنند که این اقدام به معنای پیشرفت جزئی و امیدوارکننده در مسیر پلتفرم‌ها است.

به گفته تهوری سازمان ثبت بعد از ایجاد دسترسی باید قراردادهای یکسان را هم ابلاغ کند که البته هنوز این کار را انجام نداده است. اما کمیسیون پراپتک به همراه معاونت علمی در حال تدوین قراردادهای یکسان برای فروش متری است تا کار سازمان ثبت نیز سهولت پیدا کند و این سازمان تنها وظیفه ابلاغ قرارداد را به دوش بکشد. تهوری می‌گوید با تنظیم قرارداد یکسان و بالا آمدن یک سکوی خصوصی برای ثبت اموال غیرمنقول، مشکل فروش متری ملک حل می‌شود.

سازمان ثبت وظیفه اعتبارسنجی توکن ملک را دارد

به اعتقاد امیرحسین قزوینی پلتفرم‌های فروش متری ملک تا حالا هم با خودتنظیم‌گری پیش رفته‌اند. البته به گفته قزوینی با آمدن قانون الزام به ثبت عملاً تولی‌گری انواع ثبت اسناد به سازمان ثبت واگذار شد و این سازمان مکلف شد تا سامانه ثبت اسناد الکترونیک را راه‌اندازی کند و اجازه دهد تا فعالان برخط و غیربرخط دولتی و خصوصی املاک بتوانند ثبت اسناد را در این سامانه انجام دهند.

قزوینی تاکید می‌کند: «ثبت اسناد در این سامانه به معنای قطعیت در مالکیت نیست بلکه فاز اول سند دادن است و عملاً یک درگاه ورود است برای هموار کردن ارائه و ثبت اطلاعات املاک. برخی تصور می‌کنند اگر ملک در این سامانه ثبت شود به معنای صدور یک سند رسمی مالکیت است در حالی که این طور نیست.

به اعتقاد قزوینی البته یک نهاد یکپارچه نباید تولی‌گری توکن با پشتوانه ملک را بر عهده بگیرد چرا که این کار به معنی ایستادن در نقطه مقابل کریپتو یعنی غیرمتمرکز بودن است.

اما او نقش سازمان ثبت را به عنوان تنها نهادی که باید موجودیت ملک را در پلتفرم‌های به رسمیت بشناسد دارای اهمیت بسیار توصیف می‌کند.

او در این خصوص می‌گوید: در واقع سازمان ثبت باید توکن‌ها را اعتبارسنجی کند؛ برای این کار ابتدا باید اطلاعات ملک را دریافت و ثبت کند و بعد از آن وایت پیپر را دریافت کند که در آن مشخص شود که برای مثال برای یک متر مربع چه اندازه توکن وجود دارد و بعد از آن توکن را به رسمیت بشناسد.

قزوینی در آخر می‌گوید: اما اگر بخواهیم یک دسترسی از سازمان ثبت بگیریم که یک توکن را ثبت کنیم امکان‌پذیر نیست چرا که سازمان ثبت دیگر هیچ تضمینی برای توکن ارائه نمی‌دهد و فقط یک بستر ثبت است و این برای او ارزش افزوده ندارد ثبت توکن وقتی برای سازمان ثبت ارزش افزوده دارد که بتواند این توکن به یک ملک غیرمنقول وصل کند اما اگر نخواهد این مسئولیت را هم داشته باشد خواسته بخش خصوصی این است که سازمان ثبت تایید کند پلتفرم یک سکوی دارای مجوز یکتا است و یک شناسه یکتا برای درگاه بدهد که فقط سکو را تایید کند مانند اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی. در واقع دریافت شناسه یکتا برای درگاه سکو که تنها سکو را تایید می‌کند.

در نهایت آن چیزی که به وضوح دیده می‌شود بازار مورد توجه فروش متری املاک و مسیری است که کریپتو به دل این بازار گشوده است. این بازار فعلا با خودتنظیم‌گری کار خود را انجام می‌دهد اما قانون‌گذاری برای این حوزه امری است که کارشناسان و فعالان آن لازم می‌دانند؛ امری که احتمالا سازمان ثبت در نهایت مجبور به انجام آن خواهد شد و آن‌طور که کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند افراد باید وضعیت توکن‌های با پشتوانه ملک خود را در پلتفرم‌های خصوصی متصل به سامانه ثبت سازمان ثبت اسناد رصد کنند.