ثبت معاملات اموال غیرمنقول چشم‌انتظار رفع انحصار از کاتب؛ غیبت بخش خصوصی اجرای قانون را کند کرده است

به گزارش پیوست، کارشناسان معتقدند اجرای قانون جدید ثبت معاملات اموال غیر منقول می‌تواند سالانه هزاران پرونده قضایی مرتبط با معاملات عادی را کاهش دهد و اعتماد عمومی را به بازار مسکن بازگرداند. با این حال، اختصاص انحصاری دسترسی به «کاتب» باعث شده سایر بازیگران بخش خصوصی از جمله استارت‌آپ‌های ملکی و پلتفرم‌های دیجیتال نتوانند نقشی در این روند ایفا کنند.

محمد غلامی، مدیر پروژه معاملات هوشمند در ستاد اقتصاد دیجیتال معاونت علمی ریاست جمهوری به پیوست گفت: در قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیر منقول، موضوعی تحت عنوان قرارداد‌های یکسان یا قرارداد‌های استاندارد وجود دارد که در اصل قالب‌هایی است که توسط معاونت حقوقی قوه قضاییه طی جلسه‌ای در کمیسیون اصل۹۰ تدوین شده است. در ماده ۲۶ این آیین‌نامه اشاره شده است که سازمان ثبت و اسناد کشور در قالب قرارداد‌های یکسان به پلتفرم‌ها برای ثبت معاملات دسترسی بدهد. بر این اساس قراردادی که طرفین بنویسند باطل است چون این قرارداد‌ها باید در سازمان ثبت اسناد و سامانه الکترونیکی ثبت اسناد ثبت شوند.

او درباره عبارت «قرارداد‌های عادی» توضیح داد: قراداد عادی یعنی متنی که طرفین به صورت دستی می‌نویسند. قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول سال گذشته تصویب شد و این قانون قرارداد عادی را به رسمیت نمی‌شناسد. همچنین طبق اظهارات قوه قضائیه، بعد از ایجاد سامانه ماده ۱۰، دادگاه به قراداد‌های عادی رسیدگی نمی‌کند و این قرارداد‌ها باید در سامانه ثبت شود.

دسترسی به بخش خصوصی هم داده می‌شود

غلامی گفت: در این آئین‌نامه گفته شده است که این دسترسی باید به بخش خصوصی نیز داده شود تا رقابت شکل بگیرد و پلتفرم‌های دیگر در کنار کاتب آن سرویس را ارائه بدهند. از طرف دیگر فقط مشاورین املاک به سامانه کاتب دسترسی دارند و این دسترسی اگر به دیگر پلتفرم‌ها داده شود پلتفرم‌ها می‌توانند رقابت ایجاد کنند و هر سامانه یا پلتفرمی که عملکرد بهتری داشته باشد مورد استفاده قرار بگیرند که می‌تواند کاتب یا پلتفرم بخش خصوصی باشد.

او با اشاره به دادن دسترسی به پلتفرم‌ها ادامه داد: بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات غیر رسمی، کاتب باید به مشاورین املاک دسترسی قرارداد‌های یکسان بدهد و در این قالب اطلاعات را از طرفین معامله بگیرند و خود نباید مانند سابق قولنامه بنویسند. ما در معاونت علمی ریاست جمهوری تلاش می‌کنیم که این دسترسی علاوه بر کاتب باید به سکو‌های دیجیتال بخش خصوصی هم داده شود و سایر پلتفرم‌ها که مردم روزانه با آن‌ها سروکار دارند، این امکان را داشته باشند که در قالب این قرارداد‌های یکسان معامله را ثبت کنند. البته در مرحله آخر مراجعه به دفترخانه وجود دارد و باید از دفترخانه تأییدیه اخذ شود اما تمامی مراحل انعقاد قرارداد از جمله امضای الکترونیکی و حساب امانی مانند سامانه کاتب باید در پلتفرم بخش خصوصی هم لحاظ شود. این دسترسی هنوز به پلتفرم‌ها داده نشده است اما اتحادیه کسب و کار‌های مجازی و پلتفرم‌ها پیگیر این موضوع هستند و معاونت علمی نیز بار‌ها با رئیس سازمان ثبت اسناد کشور مکاتبه کرده است و او بار‌ها قول داده است که این دسترسی داده شود.

برخی ضوابط سخت‌گیرانه است

غلامی افزود: دلیل ندادن این دسترسی، یک‌سری ضوابط امنیتی است که باید رعایت شوند. برخی از این ضوابط منطقی اما برخی از آنان سخت‌گیرانه است. از مسیر‌های مختلفی مانند هیأت مقررات‌زدایی و مرکز ملی فضای مجازی پیگیری می‌کنیم که آن ضوابط سخت‌گیرانه تسهیل شود تا این دسترسی به پلتفرم‌های بخش خصوصی هم داده شود. در این راستا معاملات مردم نیز شفاف و انجام معامله آسان می‌شود. همچنین باعث می‌شود بازار اقتصاد دیجیتال توسعه پیدا کند و PropTech مانند بسیاری از کشور‌های توسعه یافته پیشرفت می‌کند. در حال حاضر دسترسی برای استعلام‌های مرتبط با ملک و ثبت ملک در اختیار کاتب است و کاتب نیز در اختیار کانون سردفتران و سازمان ثبت است و بخش خصوصی محسوب نمی‌شود.

او گفت: این قانون در سال گذشته تصویب شده است و یک سال مهلت داشت این زیرساخت‌ها را فراهم کند تا دسترسی به پلتفرم‌ها بدهد ولی اکنون حدوداً یک سال و سه ماه از تصویب قانون گذشته است ولی هنوز این دسترسی را نداده است و سازمان ثبت گفته است فعلا به صورت پایلوت قوانین را تست می‌کند.

او ادامه داد: ثبت معاملات اموال غیرمنقول، فقط توسط پلتفرم‌های حوزه املاک انجام نخواهد شد؛ بلکه برای پلتفرمی که میلیونی و پرکاربر است و بسیاری از مردم از آن استفاده می‌کنند نیز ثبت این دست از معاملات هموار می‌شود. ضرورتی ندارد که آن پلتفرم در حوزه ملک فعالیت کند چون آن قراردادی که تنظیم می‌شود به صورت قرارداد یکسان است و صرفاً تبادل اطلاعات می‌کند و نقشی در تنظیم قرارداد ندارد؛ تنها استعلام‌ها را ارائه می‌دهد و فقط درج اطلاعات از طریق پلتفرم صورت می‌گیرد. تمام دستورالعمل و الزامات مرتبط توسط قوه قضائیه اعلام می‌شود. تاکنون اتحادیه کسب‌وکار‌های مجازی، سازمان ثبت و ۶ پلتفرم دیگر برای ثبت معاملات اموال غیرمنقول اعلام آمادگی کرده‌اند. در قوه قضاییه موضوعی در حال بررسی است و قرار شده است دستور العمل و ضوابطی ارائه شود که چه پلتفرم‌هایی با چه الزاماتی می‌توانند دسترسی را دریافت کنند.

مدیر پروژه معاملات هوشمند در ستاد دیجیتال معاونت علمی ریاست جمهوری، تسهیل دسترسی مردم به ثبت معاملات اموال غیرمنقول را یکی از اهداف قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول خواند و گفت: از طرف دیگر مردم نیز می‌توانند به آن پلتفرم دسترسی داشته باشند یعنی طرفین معامله می‌توانند وارد پلتفرم بخش خصوصی شوند و استعلام‌های مرتبط با ملک را از آن پلتفرم دریافت کنند و قرارداد را تنظیم و مشخصات خود را وارد کنند. این پلتفرم‌ها با سامانه ثبت الکترونیکی اسناد و سازمان ثبت در تعامل خواهد بود و حتی قانون‌گذار معتقد است در آن پلتفرم حساب‌امانی نیز ایجاد شود. همچنین بانک ملی نیز موظف است یک حساب‌امانی و حساب واسط ایجاد کند که بخشی از مبلغ مورد معامله در آنجا بلوکه شود تا بعد از انجام معامله این مبلغ از حساب خریدار به حساب فروشنده منتقل شود. این موارد امکاناتی است که اگر سازمان ثبت اسناد همکاری کند و به پلتفرم‌های بخش خصوصی دسترسی بدهد باعث ایجاد خلاقیت پلتفرم‌ها می‌شود.

بیشترین پرونده ورودی به قوه‌قضاییه مربوط به معامله‌های ملک است

غلامی به مزایای ثبت آنلاین این دسته از معاملات اشاره کرد: وقتی تبادل پولی که در بازار ستنی عمدتاً غیرشفاف است در پلتفرم‌ها به صورت آنلاین انجام شود و برای انجام معامله مردم نیز دسترسی راحتی داشته باشند، آن معامله شفاف و قابل رصد می‌شود و کلاهبرداری کاهش پیدا می‌کند. طبق بررسی‌های انجام شده، بیشترین پرونده ورودی به قوه قضائیه مربوط به معاملات ملک است. طبق آسیب‌شناسی معاونت علمی، علت ایجاد پرونده و کلاهبردای، به علت نبود شفافیت در مورد ملک مورد معامله است. وقتی این موارد در بستر سکو می‌آید این شفافیت حاصل می‌شود و تقارن اطلاعاتی درمورد ملک و طرفین معامله در سکو اتفاق می‌افتد.

او به لزوم ثبت معاملات استاندارد تاکید کرد: امکان ایجاد قرارداد‌های عادی در سامانه کاتب باعث شده است مشاورین املاک به سمت تنظیم قرارداد‌های استاندارد نروند. عملاً برای آن نتیجه‌ای که قانون‌گذار از قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول انتظار داشت هنوز حاصل نشده است. جلسه‌ای که در کمیسیون اصل۹۰ برگزار شد، مقرر کرده است قرارداد‌های عادی از سامانه کاتب حذف شود و به سایر پلتفرم‌ها دسترسی بدهند. پیش‌بینی می‌کنم احتمالاً تا پایان امسال بتوان بخش خوبی از معاملاتی که سند رسمی دارد روی پلتفرم‌های مختلف انجام شود؛ اما تاکنون پیشرفت و تأثیر این قانون ملموس نبوده است و کند پیشرفته است.

قرار است مشکل فروش متری خانه رفع شود

مدیر پروژه معاملات هوشمند درباره تسهیل فروش متری خانه از طریق این قانون گفت: بخش دیگری از قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول، الزام به ثبت است که مربوط به ماده ۱۴ این قانون می‌شود و به صورت مشخص به پیش فروش و مشارکت در ساخت می‌پردازد. طبق این قانون شهرداری‌ها در زمان صدور دستور نقشه، اطلاعات دستور نقشه را به سازمان ثبت ارسال کنند و سازمان ثبت اسناد کشور، یک‌شناسه یکتا مطابق تقسیم‌بندی آن نقشه ارایه دهد که البته آن‌شناسه یکتا قابلیت نقل و انتقال دارد.

غلامی ادامه داد: ماده۱۴ این قانون، به صورت مشخص برای موضوع پیش فروش و مشارکت در ساخت است و می‌تواند مبنایی برای پلتفرم‌هایی باشد که به صورت مشخص در حوزه پیش فروش ملک و ساختمان یا تقسیم کردن ملک به چند بخش و فروش آن مبنا قرار بگیرد اما برای تحقق آن، شهرداری‌ها باید دسترسی و سرویس به سازمان ثبت بدهد. اگر این موضوع هموار شود، مسله پلتفرم‌های خرید و فروش و پیش فروش و مشارکت در ساخت ملک برطرف خواهد شد. در همین قسمت از قانون طبیعتا پلتفرم‌ها نیز می‌توانند نقش آفرین باشند و حتی یکی از پلتفرم‌های مربوط به پیش‌فروش و فروش متری خانه نیز به سازمان اعلام آمادگی کرده است.

او در آخر گفت: ما در معاونت علمی در حوزه معاملات خودرو و ملک موضوعات را پیگیری می‌کنیم و می‌توان گفت معاملات هوشمند در کشور در حال شکل گرفتن است. چون اکنون شاهد احراز هویت الکترونیکی، امضای الکترونیکی، قرارداد هوشمند و حساب‌امانی هوشمند هستیم. این موضوعات وقتی شکل بگیرد فقط محدود به معاملات خودرو و ملک نخوادهد بود و می‌تواند در سایر معاملات نیز استفاده شود. مثلاً معاملات طلا که اکنون در پلتفرم‌های اینترنتی طلا با چالش مواجه هستند، بتوانند از این زنجیره خدماتی هوشمند و الکترونیکی که ایجاد می‌شود استفاده کنند؛ همچنین معاملات حوزه گمرک و تجارت خارجه نیز می‌توانند هوشمند شوند.

کسب‌وکار‌ها با محور اتحادیه به سازمان معرفی شوند

مسعود شریفی، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس درباره مصوبه جدید کمیسیون اصل ۹۰ گفت: در این آیین‌نامه ماده ۳ یک حکم آمده است که باید سکو‌های دولتی و خصوصی به سامانه ثبت الکترونیکی اسناد متصل شوند. پیشنهاد اتحادیه کسب‌وکار‌های فضای مجازی هم این است که با محوریت این اتحادیه، کسب وکار‌ها معرفی شوند. مانع اصلی اجرای این آیین‌نامه نیز، باور سازمان ثبت اسناد است. این سازمان باور دارد که لازم است سکو‌های خودکاربری خود سازمان یعنی کاتب محور باشد. برای شرایط فنی امنیتی هم پیشنهاد سازمان، مجوز افتا بود که اتحادیه با آن مخالفت کرده است. سایر سامانه‌ها هم در حال تکمیل است و دستگاه‌های مختلفی باید به سازمان ثبت استعلام و تبادل داده کنند.

شریفی درباره شکستن انحصار در ثبت معاملات اموال غیرمنقول گفت: ثبت رسمی خدمتی است که ارزش زیادی دارد و یکی از نیاز‌های مردم است؛ در واقع علاقه مردم و مشاورین املاک به ثبت در سامانه یکی از دلایلی است که این موضوع را اثبات می‌کند. انحصار ارائه این خدمت تا قبل از قانون الزام در دست کانون سردفتران بود و بعد از این قانون نیز همین صنف سامانه کاتب را طراحی کرد تا ثبت این معاملات از دست این صنف خارج نشود. ما به دنبال این هستیم که این خدمت از طریق سکو‌های خصوصی هم بتواند ارائه شود.

او درباره الزامات فنی دادن دسترسی به پلتفرم‌های بخشی خصوصی ادامه داد: الزامات فنی و امنیتی احتمالاً پیچیده نباشد. اگر سکو‌های خصوصی بتوانند این سرویس را ارائه بدهند، باب هر نوع معامله الکترونیکی امن در حوزه املاک باز می‌شود و مردم با خیال راحت‌تر می‌توانند معامله ملک انجام از جمله خرید، اجاره، پیش‌فروش، وکالت و دیگر موارد را انجام دهند. لذا ورود سرمایه به بازار ملک و ساخت و ساز مسکن هم بیشتر می‌شود.

او درباره سامانه مربوط به ماده ۱۰ این قانون گفت: سامانه ماده ۱۰ هنوز راه‌اندازی نشده است. فقط سامانه تبصره ۲ ماده ۳ را راه‌اندازی کرده‌اند و البته این سامانه نیز دچار انحصار شده است.