سقف‌هایی روی بلاک‌چین؛ فروش متری میان نوآوری و نهادینه‌نشدن

به گزارش پیوست، روش‌های فروش متری سنتی که مبتنی بر توکنایز نیستند، نتوانستند نیاز بازار و سرمایه‌گذاران را برآورده کنند و توکنایز املاک راه جدیدی برای ورود به این بازار است.

در روش توکنایز املاک نیز، مانند روش سنتی فروش متری، تا زمان اتمام پروژه در حال ساخت، مالکیت متراژ خریداری شده به فرد خریدار توکن تعلق نمی‌گیرد این در حالی است که پلتفرم‌ها برای روش‌های ثبت و معامله این توکن‌ها به روش‌های قانونی در حال تلاش هستند.

البته پلتفرم‌های فروش متری خانه با توکن، وعده‌هایی هم برای کاربرانشان دارند از جمله امکان فراهم‌کردن بسترهایی برای وثیقه‌گذاری توکن در بانک‌ها و پلتفرم‌های فروشگاه‌های آنلاین و لندتک‌ها؛ وعده‌هایی که در حال حاضر اجرایی نیستند.

به ‌کار رفتن عبارت سهم متری به جای توکن برای ایجاد اعتماد کاربران

به گفته امیرحسین قزوینی، مدیرعامل متری‌لند، فروش متری خانه به دلیل قیمت بالای ملک در کشور و تقاضای شهروندان برای ورود به این عرصه سال‌های طولانی وجود داشته است اما به دلیل موفق نبودن در شکل عرضه آن، ایده توکنایز املاک به وجود آمده است.

به گفته قزوینی توکنایز املاک انتخاب دیگر پلتفرم‌های فروش متری خانه بوده است. قزوینی می‌گوید پلتفرم‌ها با ساخت شبکه اختصاصی بلاک‌چین خود توکن املاک را به کاربران ارائه می‌کنند.

او در اینباره عنوان می‌کند: «این نوع فعالیت شفافیت بیشتری دارد، امکان رصد فعالیت‌ها و تبادلات و توکن‌هایی که در Backend پلتفرم هستند وجود دارد و ما این کار را از طریق اکسپلورر انجام می‌دهیم و تمام توکن‌ها یا واحدهای فروش که ما نام آن را سهم متری گذاشتیم قابل مشاهده هستند.»

او در یک توضیح افزود: «به دلیل اینکه نام توکن حساسیت‌هایی به همراه دارد با عنوان سهم متری وارد شدیم زیرا نه صد در صد توکنایز هستیم و نه صددرصد فروش متری صرف هستیم.»

از آن جایی که توکن‌های با پشتوانه ملک روی شبکه‌های خصوصی قرار دارد، یکی از نگرانی‌های موجود حذف شبکه یا دست‌کاری آن است؛ با این شرایط پلتفرم‌ها باید بتوانند اطمینان خاطر و ضمانتی در اختیار خریداران قرار دهند که توکن‌هایشان برجای خود بمانند.

قزوینی در این خصوص توضیح داد که بلاک‌چین عمومی نیز در صورت لیست نشدن دارایی دیجیتال در آن، هیچ فرقی با بلاک‌چین اختصاصی ندارد اما در بلاک‌چین‌های اختصاصی قاعدتاً چون بلاک‌چین تنها در یک جا عرضه می‌شود و هنوز وارد شبکه عمومی نشده است و لیست هم نشده احتمال تغییرات قطعاً بیشتر است.

او درباره شفافیت در عرضه توکن توضیح می‌دهد: «به عبارتی با کارفرما که مالک پروژه و ناشر توکن محسوب می‌شود قرارداد سفت و محکم می‌بندیم.»

به فکر انتقال مالکیت خرد نیستیم

اما هیچ کدام از دو مقوله بلاک‌‌چین یا فروش متری اصلاً رگولاتوری نشدند در نتیجه قرارداد سفت و محکم در واقع ماهیت حقوقی ندارد.

قزوینی در این راستا توضیح داد: «مسأله این جاست که یک نیازی در بازار شناخته شده است که بر اساس آن فرد خواستار این بوده است که به اندازه منابعی که در اختیار دارد در صنعت املاک مشارکت کند که این نیاز پاسخ داده نشد. بازار سرمایه هم نتوانست این ظرفیت را ایجاد کند و صندوق‌های املاک و مستغلات محدودیت‌های بسیار و بازدهی کم دارند که با تورم حوزه مسکن هم فاصله زیادی داشته در نتیجه نیاز برطرف نشد. »‌

اما قزوینی در ادامه موضوع مالکیت و سرمایه‌گذاری را از یکدیگر متمایز می‌داند. به گفته او مالکیت باید از طریق ثبت رسمی انجام شود اما آنچه بیشتر در فروش متری اتفاق می‌افتد سرمایه‌گذاری است.

قزوینی: «باید با مدل‌های کرادفاندینگ و مدل‌های تأمین مالی به این موضوع نگاه شود. اکنون اعتقاد ما این است که توکنایز املاک در مرحله سرمایه‌گذاری است و نه مالکیت؛ به عبارتی ما هنوز به انتقال مالکیت خرد فکر نمی‌کنیم. ما به این فکر می‌کنیم که اگر فردی بخواهد از ابتدای یک پروژه مسکونی یا در حال ساخت وارد پروژه شود بتواند به ارزش افزوده و عایدی پروژه و تورمی که به ملک اعمال می‌شود متصل شود. »

به گفته او در انتهای پروژه ساخت و صدور سند می‌توان مالکیت را انتقال داد.

اما همان‌طور که اشاره شد پلتفرم‌های فروش متری به روش توکنایز و غیر از آن، برای ثبت فروش خود در سامانه‌های دولتی مثل کاتب و خودنویس درخواست داده‌اند اما تا کنون به این درخواست پاسخ داده نشده است.

جواد بهره، از دیگر فعالان توکنایز املاک و مدیرعامل خونه‌متری، درخصوص حل این مشکل گفته بود: « معتقدم باید یک نهاد واسط مانند سازمان ثبت میان ارائه‌دهنده و خریدار باشد تا این اوراق و در این مدل توکن‌ها به رسمیت شناخته شوند. به این ترتیب با شناسایی توکن با پشتوانه دنیای واقعی (RWA) هر فردی که صاحب توکن باشد در حقیقت صاحب معادل آن در ملک است. ملک می‌تواند در مرحله ساخت باشد یا بهره‌برداری و اینجا تفاوتی وجود ندارد. »

موضوع قرارداد برای خرید و فروش متری خانه در مبحث فروش توکن املاک نیز مطرح است.

قزوینی می‌گوید بعد از عرضه اولیه پروژه و عرضه توکن، اوراق دیجیتال از طریق سیستم برای کاربر گواهی صادر می‌شود و به دلیل ماهیت دیجیتال آن امکان رصد لحظه‌ای دارد. همچنین این اوراق می‌تواند به صورت فیزیکی هم صادر شود.

او در پاسخ به این سؤال که اوراق توکن به چه کار کاربر می‌آید توضیح می‌دهد: «این اوراق قابل ارائه به جایی نیست اما این اتفاق به مرور خواهد افتاد. در این راستا هم سعی ما بر این است که شبکه B۲B خود را فعال کنیم و با مجموعه‌های لندتکی مذاکراتی کنیم که اوراق دیجیتال و دارایی سرمایه‌گذاران را بتوانیم تبدیل به وثیقه کنیم که بتوانند با آن از لندتک‌ها اعتبار بگیرند و خرید‌های خود را در پلتفرم‌های دیگر انجام دهند. به عبارتی توکن به عنوان یک اعتبار در پلتفرم ما فریز می‌شود و این اعتبار در پلتفرم‌های دیگر منتقل خواهد شد. البته هنوز در مرحله مذاکره هستیم. »

او تأکید می‌کند که مالکیت خانه به کسی واگذار نمی‌شود و کاربر باید به آن به عنوان سرمایه‌گذاری نگاه کند و در نهایت توکن خود را در متری‌لند آن را بفروشد. اما سرنوشت خانه‌ای که همه توکن‌هایش به فروش می‌رود چه خواهد شد؟

قزوینی توضیح می‌دهد که برای مثال پروژه‌ای صد واحدی با هزار متر بنا به ده میلیون توکن تقسیم شده که توکن‌ها در مراحل مختلف به خریداران متعدد فروخته می‌شود. مالکیت واحد‌ها در پایان پروژه با سند شش‌دانگ منتقل می‌شود و فرایند انتقال مالکیت از طریق مزایده‌ای با قرارداد هوشمند انجام می‌شود.

اما به توضیح قزوینی نکته اینجاست که تا پیش از مزایده، توکن‌ها به صورت مشاع و بر‌اساس متراژ کل قیمت‌گذاری می‌شوند، به عبارتی توکن واحد‌های مختلف تا پیش از مزایده تفاوت قیمتی ندارند اما در مزایده هر واحد به طور جداگانه توسط کارشناس ارزش‌گذاری می‌شود و به برندگان اختصاص می‌یابد. تعداد توکن‌ها ثابت است و قیمت آن‌ها در بازار تغییر می‌کند این تغییر می‌تواند همراه با ارزش افزوده ملک بعد از اتمام ساخت یا تورم باشد.

برندگان مزایده ده نفر خواهند بود که ده واحد را برنده شده‌اند و برای دریافت سند شش‌دانگ می‌توانند اقدام کنند. کسانی هم که برنده مزایده نشدند، متوسط مبلغی که بابت خرید توکن پرداخت کرده بودند را دریافت می‌کنند.

گزینه دیگری که متری‌لند روی میز می‌گذارد ایجاد شرکت املاک و مستغلات است تا از این طریق بتواند اوراق و سهام املاک را به جای توکن در اختیار بگذارد.

با سازوکار سنتی کار می‌کنیم‌

مترینا از دیگر پلتفرم‌های حوزه توکنایز املاک است. این پلتفرم گواهی خود را به عنوان یک شرکت دانش‌بنیان از معاونت علمی دریافت کرده است.

به گفته نجم‌الدین یزدی، مدیرعامل مترینا مطابق قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد موظف است امکان ثبت آنلاین هر میزان مالکیتی را حتی اگر کمتر از یک متر باشد، برای شهروندان فراهم کند. همچنین به گفته او بر اساس قانون اساسی فعالیت اقتصادی آزاد است مگر آن که صراحتاً ممنوع شده باشد و پیش از روی کار آمدن توکنایز املاک فروش متری امری معمول بوده است.

یزدی در پاسخ به این سؤال که تضامین مترینا برای کاربران چیست توضیح داد: «بخشی از مشتریان سازمانی هستند؛ به عبارتی، ما با یک سازمان دیگر قرارداد داریم که آن سازمان تضمین‌کننده فعالیت ما است و مشتریان در واقع کارکنان یا اعضای آن سازمان، شرکت یا تعاونی هستند. بخش دیگر مشتریان آزاد هستند که به صورت سازمانی سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. برای این مشتریان قراردادی طراحی کرده‌ایم که شامل ۳۶ مرحله می‌شود. پیش از عرضه ملک باید این ۳۶ مرحله مورد تأیید قرار بگیرد و بعد از آن ملک در سامانه عرضه می‌شود.

بر اساس توضیحات یزدی بعد از اعتبارسنجی ملک، قیمت‌گذاری انجام می‌شود سپس بعد از ایجاد حاشیه سود، قرارداد سه‌جانبه بسته می‌شود که سرمایه‌پذیر حتماً یکی از طرفین این قرارداد است و حداقل دوبرابر ارزش سرمایه‌پذیری پروژه از سرمایه‌پذیر ضمانت دریافت می‌شود تا در صورت ایجاد مشکل، اصل دارایی و سود سرمایه‌گذار تأمین شود.

او در ادامه می‌گوید: پس از آن، ملک روی سامانه عرضه می‌شود و بعد از اتمام ساخت نیز ملک در مزایده‌ای شفاف و آنلاین به بالاترین قیمت به فروش می‌رسد و البته حق اولویت خرید به سرمایه‌گذاران آن ملک داده می‌شود.

یزدی درباره چگونگی فروش ملک می‌گوید: «در اینجا می‌توانیم راهبرد خروج را تعریف کنیم. سازوکار حقوقی تعبیه شده این است که سرمایه‌گذاران و سرمایه‌پذیر وکالت خرید و فروش را به پلتفرم می‌دهند تا تعارض منافع به وجود نیاید و بتوان تصمیم‌گیری کرد. در حال حاضر مجبوریم با سازوکار سنتی اقدام کنیم؛ به عبارتی، وقتی ساخت ملک تمام می‌شود، آن را به فروش می‌رسانیم. برای این کار نیز از بنگاه‌های سنتی و محلی استفاده می‌کنیم و روی سایت پلتفرم مزایده آنلاین شفاف گذاشته می‌شود تا هر دو سازوکار هم‌زمان دنبال شود و بتوانیم سود سرمایه‌گذار را تأمین کنیم. »

او درباره نقد شوندگی توکن‌ها نیز می‌گوید: «این قابلیت اکنون برای خرید و فروش وجود دارد و با سازوکار عرضه و تقاضا کار می‌کند، اما ممکن است رکن بازارگردان نیز به آن اضافه شود تا خرید و فروش آنی تضمین شود. »

یکی از مواردی که پلتفرم‌های توکنایز املاک مطرح می‌کنند مبحث قابلیت توثیق توکن املاک است. اما این تنها قابلیت است و اجرا نشده.

یزدی در اینباره می‌گوید: «اگر می‌گوییم توکن املاک امکان وثیقه گذاری دارد، صرفاً قابلیت است و در حال حاضر چنین امکانی وجود ندارد و بالقوه است. برای اجرایی شدن نیاز به مداخله یک نهاد دولتی است. اما تا آن زمان، پلتفرم‌ها در مشارکت با بانک‌ها و فروشگاه‌ها در برخی موارد کار توثیق را انجام می‌دهند. »