توکن‌سازی مسکن در ایران؛ امید فناورانه یا سراب تکراری؟

به گزارش پیوست، به باور این متخصصان، مسائلی مانند گرانی زمین، بهره‌وری پایین ساخت‌وساز، تورم ساختاری و نبود چارچوب‌های حقوقی مشخص، موانعی‌ هستند که حتی پیشرفته‌ترین فناوری‌ها را نیز زمین‌گیر می‌کند. در نشست توکن‌سازی دارایی‌ها، پیشرفت‌ها و چالش‌ها همچنین هشدار داده شد که بلاک‌چین، برخلاف تصور عمومی، تضمینی برای حذف واسطه‌ها، جلوگیری از موازی‌فروشی یا حل دغدغه‌های تنظیم‌گری نیست و به‌ویژه در ایران، با فاصله جدی از الزامات حقوقی و نهادی مواجه است. از نگاه این کارشناسان، آنچه اکنون به آن نیاز داریم، نه صرفاً «پیاده‌سازی فناوری»، بلکه «درک درست از کارکردها، محدودیت‌ها و بسترهای نهادی» آن است.

محمد قاسمی، مدیرعامل مزدکس، درباره توکن‌سازی دارایی‌ها گفت: اصطلاحی در چند سال گذشته بسیار رایج شده که به آن «توکن‌سازی دارایی‌ها» گفته می‌شود. با ورود بیت‌کوین و بلاک‌چین به دنیای فناوری، بحث‌هایی درباره انواع توکن‌ها مطرح شد، اما تمرکز زیادی بر توکن‌سازی دارایی‌های واقعی وجود نداشت. با این حال، در سال‌های اخیر، بازارهای مالی جهانی متوجه شدند که ساختار توکن‌سازی چه ظرفیت‌های مهمی برایشان دارد. به همین دلیل، مفهومی تحت عنوان Asset-Backed Tokenization شکل گرفت؛ یعنی اینکه چگونه می‌توان دارایی‌های دنیای واقعی را به بستر بلاک‌چین منتقل کرد.

او در ادامه اضافه کرد: پس از ظهور صرافی‌های رمزارزی از حدود سال ۱۳۹۳ (۲۰۱۴ میلادی)، نسل دیجیتال یا نسل Z با این مفهوم آشنا شد که می‌توان در بستر وب به صورت ۲۴ ساعته و بدون محدودیت مکانی و زمانی معامله انجام داد. پروژه‌هایی که از سال ۲۰۱۷ با ICOها بر بستر اتریوم شکل گرفتند، ایده مالکیت دیجیتال را معرفی کردند. با اینکه برخی از این پروژه‌ها به دلیل کلاه‌برداری‌ها ضربه خوردند، اما زیرساخت بلاک‌چین و قراردادهای هوشمند قابلیت‌هایی را ایجاد کردند که پیش از آن در بازارهای سنتی وجود نداشت.

قاسمی با اشاره به کاربردهای این فناوری گفت: امروزه می‌توان دارایی‌هایی مانند اوراق بهادار و ملک را توکنایز کرد و به‌صورت ۲۴ ساعته، جهانی و بدون محدودیت معامله را انجام داد. یکی از مزایای مهم توکن‌سازی، امکان مالکیت کسری است. مثلا در بازار املاک، پیش از این امکان عرضه دارایی به صورت خرد وجود نداشت، اما اکنون به لطف بلاک‌چین این موضوع بسیار ساده‌تر شده است. او ادامه داد: توکن‌سازی دارایی‌ها با هدف افزایش لیکوئیدیتی یا «شوندگی» انجام می‌شود. دارایی‌هایی مانند املاک، مستغلات، ETFها، سهام، فلزات گرانبها، آثار هنری و حتی فرش را می‌توان روی بلاک‌چین توکنایز کرد و به این ترتیب، به سرمایه‌گذاران بیشتری دسترسی پیدا کرد.

مدیرعامل مزدکس همچنین به تحول بنیادینی که وب ۳ و هوش مصنوعی به همراه آورده‌اند اشاره کرد و گفت: زمانی که دارایی‌ای قرار است توکنایز شود، از بستر وب ۲ وارد فضای وب ۳ می‌شود. این فرآیند شامل دیجیتالی‌سازی، صدور توکن روی بلاک‌چین و اعمال قراردادهای هوشمند برای تبادل و مالکیت است. ما از اقتصاد سنتی (CeFi) وارد اقتصاد غیرمتمرکز (DeFi) شده‌ایم. اقتصاد دیفای مزایایی مانند معامله ۲۴/۷، تسویه آنی، استیکینگ، وام‌دهی و وثیقه‌گذاری را فراهم کرده است.

قاسمی با تاکید بر رشد سریع این حوزه افزود: پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که بازار توکن‌سازی می‌تواند تا سال ۲۰۳۰ به ارزشی معادل ۱۶ تریلیون دلار برسد. این نشان‌دهنده یک رشد بسیار سریع است. او برای ملموس‌تر شدن موضوع مثالی زد و گفت: وقتی گفته می‌شود «طلای دیجیتال بخر»، در واقع از پروژه‌هایی مانند Paxos صحبت می‌شود که طلا را به‌عنوان دارایی واقعی توکنایز کرده‌اند. ما می‌توانیم این توکن‌ها را در کیف‌پول‌های دیجیتال نگهداری و منتقل کنیم و در اصل صاحب بخشی از آن دارایی فیزیکی هستیم.

توکن‌سازی در بازار مسکن؛ راهکاری فناورانه برای نجات صنعت ساختمان از قفل نقدینگی

علیرضا عمویی، مدیرعامل هلدینگ آکو و بنیان‌گذار پلتفرم آکومتر، از منظر اجرایی و کاربست‌های واقعی درباره مزایایی که توکن‌سازی می‌تواند برای بازار املاک و مستغلات ایران داشته باشد، گفت: یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های ما در ایران، کمبود عرضه در بازار مسکن است. در حال حاضر حدود ۷ میلیون ناترازی مسکن و نزدیک به ۹ میلیون نفر حاشیه‌نشین داریم. یکی از دلایل اصلی این ناترازی، نبود دسترسی آسان به منابع مالی است؛ بانک‌ها یا وام نمی‌دهند یا اعتباراتشان به اندازه‌ای نیست که بتوانند تامین مالی پروژه‌های بزرگ را انجام دهند.

او گفت: سازندگان نیز یا به دلیل رکود بازار از نقدینگی خود استفاده نمی‌کنند یا دارایی‌هایشان در بازار ملک قفل شده است. از طرف دیگر ما در کشور پول داریم؛ به‌عنوان نمونه، تا پایان سال ۱۴۰۳ حدود  ۱۰هزار همت نقدینگی در کشور وجود داشته است. اما این نقدینگی به سمت بازار مولدی مانند املاک نمی‌رود. یکی از راهکارهای بسیار موثر، توکن‌سازی دارایی‌هاست. با این روش، ملک را می‌توان به بخش‌های کوچک تقسیم کرد تا سرمایه‌گذاران خرد نیز بتوانند وارد این بازار شوند. دیگر نیازی نیست فردی میلیاردها تومان سرمایه داشته باشد تا بتواند در بازار مسکن حضور پیدا کند.

عمویی اشاره کرد: اگر بستر قانونی و فنی آن فراهم شود، با کمک دوستانی مانند جناب مهندس قاسمی و دکتر یزدی، می‌توان بسیاری از سرمایه‌های خرد و سرگردان را به جای بازارهای غیرمولد مانند طلا و ارز، به سمت ساخت‌وساز سوق داد. این همان چیزی است که شعار امسال هم بر آن تأکید دارد؛ سرمایه‌گذاری در تولید.

او معتقد است توکن‌سازی می‌تواند برای دولت، مردم و سرمایه‌گذاران امنیت و شفافیت ایجاد کند. با تکنولوژی بلاک‌چین، تمام تراکنش‌ها قابل رهگیری است. کاربران می‌توانند بدانند این دارایی قبلا متعلق به چه کسی بوده و چطور منتقل شده است. این سطح از شفافیت به نفع دولت، مردم، سازندگان و حتی خریداران است.

مدیرعامل هلدینگ آکو اضافه کرد: این مدل حتی می‌تواند سرمایه‌گذاران خارجی را جذب کند. در کشورهایی مانند امارات و به‌ویژه دوبی، همین امروز با تنها ۲۰۰ درهم می‌توانید وارد پروژه‌های ملکی شوید. در گذشته این عدد حداقل ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار درهم بود. فرآیندها هم مشخص است؛ پاسپورت معتبر، احراز هویت و انتقال وجه از طریق رمزارزهایی مانند تتر.

او پیرو این موضوع گفت: در ایران هم اگر برندینگ و عرضه این پروژه‌ها به‌درستی انجام شود، می‌توان سرمایه‌های خرد خارجی را به سمت پروژه‌های مسکونی، گردشگری و تجاری جذب کرد، بدون اینکه الزاما فرد بخواهد به کشور مهاجرت کند یا ملک کامل بخرد. موضوع مهم دیگر، ورود دهک‌های پایین درآمدی به بازار مسکن است. وقتی از آنها می‌پرسیم اگر ۵۰ میلیون تومان داشته باشند، طلا می‌خرند یا ملک، پاسخ اغلب‌شان طلاست. چون فکر می‌کنند نمی‌توانند وارد بازار مسکن شوند. اما اگر امکان خرید ملک با همین مبالغ فراهم شود، انتخاب آنها هم تغییر می‌کند.

عمویی همچنین گفت: توکن‌سازی نه‌تنها باعث شفافیت و رهگیری مالی می‌شود، بلکه همه قراردادها نیز در بستر پلتفرم ثبت می‌شود. این به ما امکان می‌دهد جریان پول و قرارداد را به‌خوبی مدیریت کنیم و این خودش گامی بزرگ در بهبود کارایی بازار و کاهش هزینه‌هاست. با توجه به این‌که قدرت خرید مردم کاهش یافته و حتی با وام زوجین هم نهایتا می‌توان در تهران خانه‌ای ۳۰ یا ۴۰ متری خرید، توکن‌سازی راهی برای افزایش دسترسی عمومی به بازار مسکن است. سازندگان هم که انگیزه‌ای برای شروع پروژه ندارند، می‌توانند از این مدل بهره ببرند. در مجموع، توکن‌سازی می‌تواند یکی از کارآمدترین ابزارهای مالی برای نجات صنعت ساختمان کشور باشد. امیدوارم بتوانیم این ظرفیت را در ایران به‌درستی پیاده‌سازی و اجرا کنیم.

کاربرد توکن‌سازی و فناوری RWA در بخش مسکن ایران 

نجم‌الدین یزدی، مدیرعامل مترینا با اشاره به وضعیت بازار مسکن در ایران گفت: ما در سطح ملی با چالش‌های کلان در حوزه مسکن مواجه‌ایم که البته مختص ایران نیست. در کشورهای توسعه‌یافته‌ای مانند فرانسه و بریتانیا نیز سال‌هاست مدل‌هایی برای مسکن استطاعت‌پذیر و حمایتی، پیاده‌سازی شده‌ است. یزدی تاکید کرد: در ایران، طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی تلاش‌هایی در این راستا بوده اما افزایش مستمر قیمت زمین و بهره‌وری پایین فناوری در ساخت‌وساز، دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به مسکن را دشوار کرده است. به گفته او، در شرایطی که برخی خانواده‌ها حتی تا ۱۵۰ سال آینده هم قادر به خرید خانه نخواهند بود، باید به‌دنبال راهکارهای نوآورانه بود.

او در ادامه به ظرفیت‌های فناوری بلاک‌چین و توکن‌سازی دارایی‌های دنیای واقعی (RWA) در حوزه املاک پرداخت و گفت: بلاک‌چین در نگاه اول وعده حذف واسطه‌ها، شفاف‌سازی زنجیره مالکیت و تسهیل معاملات همتا به‌ همتا را می‌دهد. اما این‌که تصور کنیم بلاک‌چین همه مشکلات را به‌تنهایی حل می‌کند، ساده‌انگاری است. در سیستم‌های بلاک‌چینی نیز امکان بروز مشکلات امنیتی و حملات وجود دارد و اضافه کرد: دوگانگی مالکیت یا فروش دوباره ملک، صرفا با بلاک‌چین حل نمی‌شود. حتی در دیتابیس‌های متمرکز، با قفل‌گذاری مناسب، می‌توان از وقوع چنین اتفاقاتی جلوگیری کرد.

یزدی در ادامه با اشاره به تصورات نادرست درباره قراردادهای هوشمند گفت: این قراردادها برخلاف تصور رایج، الزاما به حذف کامل واسطه‌ها منجر نمی‌شود. بسیاری از پروتکل‌های غیرمتمرکز نیز همچنان به اوراکل‌های متمرکز وابسته‌اند. او اضافه کرد: همه توکن‌های حوزه املاک به مالکیت مربوط نمی‌شود و برخی صرفا به دسترسی یا خدمات متصل‌اند، مانند توکن‌هایی که نقش کل دیجیتال در ورودی ساختمان را ایفا می‌کنند.

مدیرعامل مترینا همچنین نسبت به برداشت غلط از نقش بلاک‌چین در حل مسائل تنظیم‌گری هشدار داد و گفت: فکر نکنید چون سیستم غیرمتمرکز است، دیگر نیاز به مجوز یا مقررات نیست. در بسیاری از موارد، حساسیت دولت‌ها نسبت به فناوری‌های غیرمتمرکز حتی بیشتر از فناوری‌های سنتی است. او درباره شفافیت بلاک‌چین نیز توضیح داد: این‌که بلاک‌چین همیشه شفاف است، درست نیست. بلاک‌چین‌های خصوصی می‌توانند به‌راحتی مثل یک پایگاه داده سنتی، غیرشفاف باقی بمانند. از طرف دیگر، بلاک‌چین‌های عمومی ممکن است از نظر حریم خصوصی مشکلاتی ایجاد کنند.

یزدی با ذکر نمونه‌هایی از پروژه‌های جهانی مانند Rentall، YaPi، RealT، Stak و BlockImmo، توضیح داد که اگرچه برخی از این پروژه‌ها توانسته‌اند با جذب سرمایه‌گذاران خرد و توکنیزه‌ کردن املاک، امکان مشارکت در بازار مسکن را فراهم کنند، اما شرایط حقوقی و زیرساختی در ایران هنوز برای پیاده‌سازی این مدل‌ها مناسب نیست. او تاکید کرد: قراردادهای هوشمند هنوز در نظام حقوقی ایران جایگاه روشنی ندارد و اجرای خودکار مفاد آنها از نظر حقوقی چالش‌برانگیز است.

در پایان، نجم‌الدین یزدی گفت: اگرچه فناوری‌های جدید مانند بلاک‌چین و RWA می‌توانند در آینده نقش مهمی در تحول بازار مسکن ایفا کنند، اما در شرایط فعلی ایران، بهره‌گیری از این ابزارها نیازمند احتیاط، بررسی تطبیقی دقیق، و فراهم‌آوردن بسترهای حقوقی و مقرراتی است. بدون این مقدمات، نباید انتظار داشت که این فناوری‌ها راه‌حلی معجزه‌آسا برای مشکلات عمیق بخش مسکن باشد.